Východ výkresom neverí

04.10.2011 Počet zobrazení: 1440

Prešov nové byty zvládne, Poprad je už presýtený

 

Prešovský kraj roky patrí k najchudobnejším oblastiam Slovenska. Nízka kúpyschopnosť sa tu odráža v každom odvetví, realitný biznis nevynímajúc. Dokonca aj jeho dve najväčšie mestá, Prešov a Poprad, to dokazujú. Zatiaľ čo v metropole kraja sa výstavba novostavieb predsa len pomaly rozbieha, v meste pod Tatrami priestor na ďalšiu výstavbu prakticky nie je.

 

Pomalý štart

Aj keď je Prešov tretím najväčším mestom Slovenska, priemerné ceny nehnuteľností tu boli dlho na úrovni bežného okresného mesta. "V meste sa dlhý čas nič nestavalo. Okrem nadstavieb v centre bolo to len zopár bytov od tunajších stavebných firiem," spomína Vladimír Ligus, hlavný architekt mesta Prešov.
Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) ešte začiatkom roka 2007 vyšiel štvorcový meter v trojizbovom byte na 518 eur vrátane DPH. No v priebehu piatich rokov cenovky dokázali atakovať takmer dvojnásobnú hranicu. Príčinou bol zvýšený záujem o staršie byty. Ten dovolil majiteľom dvíhať ceny, keďže nová výstavba chýbala.
 

Aj keď sa o nových projektoch hovorilo od roku 2007, podľa Blanky Feč Vargovej z realitnej kancelárie Human Prosperity šlo len o takzvané výkresové ponuky. "Prvá reálna výstavba sa začala až o rok neskôr," spomenie komplex s názvom Apartmány Torysa. Dve bytovky s 83 bytmi postavila spoločnosť s rovnomenným názvom. Cenovky sa začínali na úrovni 1 060 eur za štvorec, čo potiahlo nahor aj ostatné byty. Štatistiky NARKS vtedy po prvýkrát zaznamenali priemernú cenu prešovských bytov nad tisíc eur za štvorec.
 

Ceny sa neskôr dostali až na 1 300 eur za štvorec. "To už však bolo a stále je pre mnohých Prešovčanov priveľa," myslí si B. Vargová. Pokiaľ v prvom bloku je podľa nej naplnených 60 percent bytov, v druhom je to len necelá dvadsiatka.

Zájdená chuť

 

Na realitný boom v meste sa spoliehali aj iní. Príkladom je počínanie britského investičného fondu Letterstone. Jeho aktivity na Slovensku sú predovšetkým spájané v súvislosti s nezrealizovaným apartmánovým projektom Silver Resort (TREND 37/2011) vo Vysokých Tatrách. V Prešove chceli ostrovania postaviť stovky bytov, no sľuby ostali aj v tomto prípade nesplnené.
 

Veľké oči mala tiež skupina Slavia Capital. Z pôvodného zámeru ostali dnes dve alternatívy. Nájdenie spoluinvestora alebo odpredaj celého projektu. Plány boli založené na tom, že vyše 90-tisícové mesto je schopné absorbovať tisícky nových bytov. Rastislav Štalmach z realitnej kancelárie ARCHEUS reality center to vidí inak. "Vzhľadom na kúpnu silu si viem v blízkej budúcnosti predstaviť výstavbu maximálne 200 až 300 bytov. Veľké projekty tu nemajú šancu," dodáva.
 

Dopyt po kúpe bývania podľa neho nezvýši ani príchod veľkých investícií v podobe spoločnosti Honeywell či oceliarskeho gigantu ThyssenKrupp, ktorý chce v blízkej budúcnosti zamestnať 1 200 ľudí. Sčasti by to mohlo odštartovať dopyt po prenájmoch. Doterajšie priemerné ceny v rozpätí 250 až 350 eur za klasický dvojizbový byt sa tak mohli zvýšiť o päť až desať percent, predpovedá R. Štalmach.
Podľa neho byty v novostavbách predstavujú len päťpercentný podiel na miestnom trhu.  Tých je však v meste veľmi málo. Väčší záujem o ne je na opačnom konci Prešovského kraja, v Poprade.

 

BA do PP

Príčinou cezpoľného záujmu je turistický ruch, ktorý Prešovu chýba," porovnáva Oľga Netočná, prednostka Mestského úradu v Poprade. V roku 2005, teda o dva roky skôr ako v Prešove, prišiel do Popradu jeden z prvých projektov. Stála za ním bratislavská spoločnosť Zipp. V blízkosti centra postavila komplex s názvom Tatranské námestie.
Štvorec začala ponúkať na úrovni dvetisíc eur. Predaj chcela ukončiť do jedného roka, napriek tomu má stále niekoľko bytov v ponuke. Z Bratislavy dostala chuť na blízkosť končiarov aj spoločnosť BZ Group. Svoje plány zamerala na obchodné prevádzky, hotel, ale aj apartmánovú časť vo veľkolepom projekte Horse. Realitná kríza ambície na čas umlčala a developer výstavbu zastavil.
 

"Po zhodnotení situácie sme sa nakoniec rozhodli pokračovať," aktualizuje zámer Andrej Slezko z BZ Group. Medzičasom odpadli plány na hotel, administratívu aj apartmány. Ich rentabilitu pôvodne investor opieral aj o Kontinentálnu hokejovú ligu, ktorá mohla v meste zvýšiť záujem o prenájmy. Nerealizácia apartmánov je podľa O. Netočnej dôkazom toho, že skutočný vplyv hokejistov na realitný trh bude možné zhodnotiť až o niekoľko rokov, ak vôbec.
 

Rušnejšie je v centre mesta. Spoločnosť LBG Byty na Námestí sv. Egídia dokončuje necelú päťdesiatku bytov. Priemerné cenovky sú na úrovni 1 350 eur za štvorcový meter. Práve tu sa najviac pri kúpe činia bratislavskí a zahraniční klienti. Napriek tomu je projekt zatiaľ obsadený len z jednej štvrtiny.
 

Slabo je na tom aj prenájom starších bytov. Príčiny vykresľuje Dušan Štric z realitnej kancelárie RK Spirit: prenájmy nevyužívajú ani ľudia dochádzajúci za prácou. Väčšina z nich, ako v prípade najväčšieho podniku Whirlpool, dochádza z okruhu 40 kilometrov. Ďalší väčší investor, ktorý by mohol prípadný záujem zvýšiť, sa však do mesta nechystá.

 

Pády a úspechy

Nízky dopyt na trhu prináša niektorým projektom problémy. Napríklad komplexu Meander, ktorého investorom bola spoločnosť Kastainvest. Tá skončila v konkurze a jej byty v dražbe.
Čaká sa aj na výslednú podobu projektu spoločnosti Pilsner Investment za 100 miliónov eur. V priestoroch bývalého Pivovaru Tatran ešte vlani ohlásili vybudovanie polyfunkčnej zóny s administratívou, rezidenčnou časťou a obchodným centrom. Kedy reálne sa začne, nevedno.
 

Lepšie sa darilo komplexu Rubicon od miestnej spoločnosti MIVO Invest - PP v časti Veľká. Z prvej etapy byty dopredáva, druhá by mala byť spolu s Palace Hill jediným konkurenčným súbojom o klienta v meste. Podľa O. Netočnej to značí, že trh s novostavbami je dostatočne zaplnený. "Uspieť by mohol len ten, kto by priniesol cenovky na úrovni tisíc eur za štvorec," odhaduje.

 

Nie kreslené, ale reálne

Za nízkym záujmom o novostavby v oboch mestách však nestojí len slabá kúpyschopnosť, ale i zmena uvažovania klientov. "Ak má niekto záujem kúpiť byt, chce si ho doslova ohmatať, odskúšať si ho. Vizualizácia projektu už dávno nestačí. Až keď je projekt hotový, rozbehne sa developerovi predaj," myslí si B. F. Vargová.
Do tejto alternatívy sa púšťa málokto. Dôvodom je počet rezervácií, ktoré musia deklarovať pri žiadosti o úver. "Naša banka v takomto prípade požaduje predpredaj vo výške 20 až 30 percent z celkových výnosov projektu bez DPH a so zaplatenou prvou splátkou vo výške 20 percent kúpnej ceny bytu," vyratúva podmienky Zuzana Kanalová, vedúca oddelenia financovania nehnuteľností z VÚB. Aj preto sa do Prešova a Popradu oplatí prísť len hráčom, ktorí môžu výstavbu z veľkej časti kryť z vlastných zdrojov.
Východniari namiesto toho poškuľujú po parcelách vhodných na výstavbu vlastných rodinných domov. Pri Prešove by v lokalitách ako Vlčie Doly, Čergov, Košariská či Chmeľové o pár rokov mohlo podľa V. Ligusa pribudnúť niekoľko stoviek individuálne postavených rodinných domov. Aj Popradčania sa čoraz viac obzerajú po okolí. Príkladom je obec Hôrka, kde sa za posledné obdobie presťahovala do rodinného bývania tisícka obyvateľov.

[Trend; 39/2011; 29/09/2011; s.: 52,53; Martin Labanc ; Zaradenie: FINANCIE]