Vyberaví bankári
23.06.2011
Počet zobrazení: 1392
Finančníci zostávajú prísni, čakajú a prefinancujú len isté realitné projekty
Komu predať. Otázka, ktorá trápila developerské spoločnosti v posledných takmer troch rokoch, dnes stráca naliehavosť. No vracia sa ďalšia - kde zohnať peniaze. Developeri chcú ísť do nových rezidenčných, kancelárskych i obchodných projektov, no bez dostatočného vlastného kapitálu či nereálne vysokého predbežného dopytu je problém získať financie. Banky sa napriek správam o konci krízy do financovania developmentu nehrnú, a keď, tak len opatrne. Miesto majú osvedčení developeri, tí neznámi sa musia spoliehať na seba. V dobrých časoch to bolo inak a firmám stačilo v najlepšom prípade len predstaviť projekt. Bytov bolo okolo roku 2008 a pred ním málo a už pri kreslení projektu sa darilo vybrať dostatok preddavkov, z ktorých potom developer zaplatil aj pozemok . Zároveň splnil podmienku banky na čerpanie úveru v podobe predpredaja. Napríklad bratislavský rezidenčný projekt Eden Park po zabezpečenom financovaní od Tatra banky ani nesiahol. Výstavbu tristo bytov zafinancovali investori z vlastných zdrojov i peňazí klientov. Vtedajšia politika developera: na úvod 30-percentná platba z kúpnej ceny, po dokončení zvyšok. Keď ceny bytov stúpali, preddavok zaplatili mnohí.
Áno, ale
Aj objemy bankových úverov v projektovom financovaní nehnuteľnosti dosahovali v rokoch 2008 a 2009 rekordné čísla. Jednotka na tomto trhu, Tatra banka, mala v realitych vyše 830 miliónov eur. No odvtedy angažovanosť bánk a ich ochota požičiavať klesá. Ku koncu decembra 2010 výška úverov medziročne poklesla alebo stagnovala vo všetkých najväčších slovenských bankách. Spomínaná Tatra banka mala koncom decembra v realitnom biznise približne 800 miliónov eur. Podľa Radoslava Jakaba, šéfa projektového financovania dvojky vo financovaní realít - Slovenskej sporiteľne, banka v roku 2009 neúverovala takmer žiadne nové developerské projekty. Dnes je súčasť rakúskej skupiny Erste tomu naklonená viac, i keď R. Jakab tvrdí, že podmienky sa výraznejšie nezľahčovali. "No sme ochotní spraviť výnimku, ak vidíme dobrý projekt." Podľa neho aj developeri chodia s projektmi menších rozmerov a sú lepšie pripravení. Aj malé firmy vedia, čo požadujeme, hovorí. Hranice predpredaja, predprenájmu a vlastných zdrojov developera sa stále pohybujú na úrovni 30 až 35 percent. Vďaka menšiemu množstvu žiadostí a lepšej pripravenosti si pochvaľuje efektivitu. Kým z desiatich predložených projektov sporiteľňa počas boomu zafinancovala dva, dnes sú to dva z piatich. Formulku "závisí od projektu" používa aj Olga Petkova, riaditeľka slovenskej časti českej developerskej skupiny Finep. V bratislavskom Ružinove postavila firma 500-bytový projekt Jégého alej a chystá sa na tretiu etapu, kde si pochvaľuje súčasné podmienky banky. "No ponuka spred štyroch rokov bola vzhľadom na tamojšiu situáciu určite lepšia," hovorí O. Petkova.
Veľkí hráči
Kým bankové financovanie je najrozšírenejšie, úlohu zohrávajú aj súkromní investori, private equity fondy či zahraničné realitné fondy. Na okraji bratislavskej Petržalky prostredníctvom najatého developera stavia napríklad Prvý penzijný fond Poštovej banky. Takýchto prípadov je však, rovnako ako záujmu veľkého zahraničného investora o slovenské projekty, zatiaľ málo. Nedávno ohlásený príchod britského fondu Benson Elliot je jednou z výnimiek. Firma chce v realitnom biznise preinvestovať štyri miliardy eur, no Slovensko je preň len jedným z cieľových trhov. Veľkým objemom financií disponujú aj realitné fondy, pár z nich sa už rozhliadlo aj po Slovensku, napríklad Heitman, ING REIM či Hannover Leasing. Do podobnej aktivity sa na jar pustila aj domáca HB Reavis Group. Na luxemburských pravidlách postavila fond, kde chce získať komerčné nehnuteľnosti z regiónu strednej Európy, neskôr aj zo západnej strany kontinentu. Developer bude zároveň jedným z investorov fondu, ktorý preňho znamená hotovosť a exit zo svojich projektov. "Sme pripravení stavať z vlastných zdrojov," ilustruje ďalší spôsob financovania Zoltán Müller z developerskej firmy Lucron, sídliacej taktiež v Luxembursku. Pripravovaná necelá stovka bytov v Trnave z dielne spoločnosti zatiaľ nepotrebuje externé financovanie, čo je možné vďaka silnému investorovi v pozadí. Ani ten však nepomáha v prípade, že ide pre banku o neatraktívny segment, napríklad hotely či apartmány. Nízka obsadenosť a minimálny záujem o druhé bývanie im nepraje. "Tomuto segmentu sa teraz nechceme venovať," potvrdzuje R. Jakab.
Malé trápenia
Developeri musia vlastnými zdrojmi často zabezpečiť financie na začiatku výstavby. Peniaze do stavebnej jamy sa dnes zákazníci neodvážia dať a bankou vyžadovaný predaj bytov z papiera je pre developerov tým najťažším. Môžu za to najmä skúsenosti z predošlých rokov i kvalita niektorých novostavieb. No banky bez predpredaja na dnes bežnej úrovni 30 až 50 percent nie sú ochotné do projektu vstúpiť. Niektorí developeri si pomôžu zbieraním podpisom medzi svojimi známymi či v zahraničí. No banky sa už pripravili aj na tento scenár a vyžadujú dokladovať zmluvy účtom, kde majú byť zaplatené preddavky vložené. Navyše, radšej financujú druhú etapu existujúceho komplexu ako niečo neoverené. Najťažšie získavajú financie malí developeri pripravujúci prvotinu. Pravda, problém nie je vždy na strane banky či iného financujúceho partnera. "Budúci developer sa dostane k pozemku a čaká, že banka mu zafinancuje všetko. Pritom potrebuje prefinancovať aj samotný pozemok ," hovorí Erik Mikuš, riaditeľ poradenskej spoločnosti Re-Finance SK. Takíto investori majú minimálnu šancu pri získavaní zdrojov a musia svoje očakávania zreálniť. Vlastniť aspoň pozemok pre výstavbu. Slabo pripravených je podľa neho aj viac než polovica projektov. Na druhej strane eviduje E. Mikuš aj prípady, keď developer u banky nepochodí ani s dobrým projektom, vlastným pozemkom a časťou vlastných peňazí. Vtedy hľadá iné možnosti financovania. "Najjednoduchší je takzvaný dodávateľský úver od stavebnej firmy," radí E. Mikuš. Stavbári postavia projekt až po hrubú stavbu z vlastných peňazí. Vďaka možnosti zápisu takejto stavby do katastra i jednoduchšieho predpredaja vzhľadom na pokročilé štádium výstavby investor až vtedy žiada o úver, ktorým následne vyplatí generálneho dodávateľa. Je to však najmä o dobrých známostiach či vlastnej stavebnej firme. A potrebné sú aj jasne dané garancie, pripúšťa riaditeľ Re-Finance SK. Čo je dnes málokto ochotný financovať, sú pozemky pre novú výstavbu. V parcelách, kde je nedoriešený územný plán, roky trvajúce susedské spory či developer nemá peniaze na styvbu , majú banky zamrznuté stovky miliónov eur. Nízku obľúbenosť tohto segmentu potvrdzuje aj ich angažovanosť, s výnimkou Tatra banky a ČSOB (kde to však pravdepodobne súviselo aj s prevzatím Istrobanky) úvery v pozemkoch medziročne klesali. Podľa R. Jakaba aj to bola skúsenosť, ktorou si banky prešli v časoch boomu. Ako vtedy už nebudeme financovať nikdy, poučili sme sa, hovorí.
Ľuboš Mistrík
