Ručenie nehnuteľnosťou

21.07.2011 Počet zobrazení: 1394

Neuvedený: "Aký máte názor na to, ak niečo ručí svojim domovom za pôžičku?"

Anketa: "No veľmi zlý. Pretože ľahko príde aj o rodinný dom, aj o pozemok, aj o všetko, jestli stratí prácu."

Anketa: "Ja nie som zástanca toho, aby som svojim príbytkom ručil za tú pôžičku."

Anketa: "Mám osobnú skúsenosť. Moja mama takúto vec urobila a neviem, no. Je to vec dnešnej doby si myslím."

Anketa: "Myslím si, že je to dosť riskantné v dnešnej dobe. No veľa ľudí príde o prácu a potom majú problémy to splácať a rodina trpí."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Často sa stáva, že žiadateľ o pôžičku je bankou vyhodnotený ako rizikový. Ak však máme čo založiť, dá sa takémuto výsledku vyhnúť. Neznamená to však, že na akúkoľvek nehnuteľnosť dostaneme neobmedzený úver. Ako všade inde, aj tu totiž platia obmedzenia."

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "V prípade, ak sa rozhodneme pre úver zabezpečený nehnuteľnosťou, je dôležité nechať si urobiť znalecký posudok. To znamená ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorou chcem zabezpečiť úver. A znalecký posudok vypracovávajú znalci z odboru oceňovania nehnuteľností a niektoré banky ponúkajú možnosť aj takzvaného interného ocenenia nehnuteľností, to znamená, že majú svojich špecialistov, ktorí ocenia nehnuteľnosť a posúdia hodnotu nehnuteľnosti."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Mnoho záujemcov od tohto riešenia odradí fakt, že vo svojom vlastníctve žiadnu nehnuteľnosť nemajú. Realita je však taká, že dom alebo byt, ktorým ručíte, môže patriť aj niekomu inému. Pomôcť môžu napríklad súrodenci, alebo rodičia."

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "Často sa stáva, že vlastníkom nehnuteľnosti je predávajúci, ktorý trebárs predáva byt, a dlžník o hypotéku sa stáva kupujúcim, ktorí teda ten byt chce kúpiť. V takomto prípade je pre banku dôležité, aby predávajúci podpísal záložné zmluvy."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Môže nastať aj situácia, že úver potrebujeme práve na nehnuteľnosť. Vtedy vzniká problém, že čo by sme chceli založiť, ešte nemáme a tak nie je čím ručiť. Z tohto začarovaného kruhu nám pomôže úverový prísľub."

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "Úverový prísľub alebo takzvaný často nazývaný aj hypotekárny certifikát znamená prísľub zo strany banky pre klienta, ktorý si nehnuteľnosť iba ide hľadať. Je to posúdenie klienta z pohľadu jeho bonity, z pohľadu jeho príjmu."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Ak chceme založiť nehnuteľnosť, ktorú vlastníme dlhší čas, stojí za to zistiť si jej aktuálnu hodnotu. Tá sa časom mení. A keď sa spoliehame na 10 rokov starý posudok, môžeme byť veľmi nemilo prekvapení. Spoliehať sa na vlastný odhad sa tiež nemusí dvakrát vyplatiť. Hodnotu domu alebo bytu určuje viacero faktorov. Je to nielen samotný stav a vek nehnuteľnosti, ale i mesto a lokalita, v ktorej je situovaná. Tu treba podotknúť, že najmä atraktivita lokality môže rokmi klesnúť, ale i stúpnuť."

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "Každá banka má nastavené svoje pravidlá, čo sa týka bankou akceptovanej nehnuteľnosti z pohľadu lokality, z pohľadu typu nehnuteľnosti. Znalci majú jasne stanovené metódy a postupy, ktorými oceňujú nehnuteľnosť. Samozrejme každý znalec posudzuje nehnuteľnosť v tom stave, v akom je a dôkladne popíše, v akom stave je nehnuteľnosť. To je pre banku veľmi dôležitý údaj. A samozrejme rozlišuje sa, či ide o novú stavbu, či ide o byt, či ide o dom a tak ďalej. Nehnuteľnosť však nemôže oceniť hocijaký znalec. Stojí za to overiť si, či je akceptovaný aj bankou, v ktorej budeme o úver žiadať. Inak by sa mohlo stať, že jeho závery nám vôbec nepomôžu."

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "Z pohľadu posúdenia hodnoty nehnuteľnosti pri vypracovaní znaleckého posudku je dôležité, aby znalec bol z odboru oceňovania nehnuteľností, to znamená, že zapísaný v zozname znalcov. Banky si môžu viesť zoznamy akceptovateľných znalcov, to znamená, že sú tam zoznamy znalcov, s ktorými oni potom spolupracujú."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Vlastniť nehnuteľnosť však nie je jediné, čo pri žiadosti o úver potrebujeme. Mať čím ručiť je dobré. Banku však aj napriek tomu bude zaujímať vaša finančná situácia. Treba preto rátať s tým, že pravidelný príjem a rezerva na účte sú takisto dôležitým faktorom."

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "Banka pri posúdení žiadosti o úver sa pozerá na posúdenie bonity klienta a pozerá sa aj na jeho príjem. Pre banku je veľmi dôležité pri poskytnutí úveru, aby bol príjem stabilný, aby bol v dostatočnej výške. To znamená má príjem dostatočný na splácanie úveru, či už hypotekárneho úveru alebo úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou, trebárs úverom na bývanie. Čo sa týka posúdenia príjmu, je dôležité, aby žiadateľ pracoval minimálne 4 mesiace, mal stabilný príjem. Banky si overujú v Sociálnej poisťovni príjem žiadateľa o hypotekárny úver, v prípade živnostníkov banka vyžaduje doklady o príjme, ktoré následne posudzuje."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Aj napriek finančnej rezerve nikdy nevieme, čo nás kedy čaká. Ak sa pritrafí strata práce či dlhšia práceneschopnosť, bočné peniaze sa rýchlo minú. Pre takýto prípad sa oplatí poistiť proti insolventnosti."

Neuvedený: "Venuje sa banka aj skúmaniu toho, či má žiadateľ nejaký iný dlh v nejakej inej inštitúcii?"

 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB banky: "Súčasťou každého schvaľovacieho procesu v banke je aj posúdenie, či má žiadateľ o úver iné úverové záväzky. Túto informáciu si banky zisťujú v úverovom registri, kde si zisťujú platobnú disciplínu človeka, zistia si, aké úverové záväzky má, či ich spláca včas a či ich spláca v plnej výške."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Osobitnou kapitolou sú známe pôžičky bez dokladovania príjmu. Pozor si treba dať zvlášť na tie, pri ktorých sa ručí iba nehnuteľnosťou. Na rýchlo získané peniaze tu možno veľmi tvrdo doplatiť."

 

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "Ľudia veľmi často doplácajú na to, že neprečítajú si celú zmluvnú dokumentáciu, nevšimnú si niektoré ustanovenia, ktoré oprávňujú veriteľa navyšovať pohľadávku a z toho dôvodu im potom hrozia tak vysoké sankcie, že v konečnom dôsledku nie sú schopní poskytnutú pôžičku splácať."

 

Neuvedený: "Končí takto podľa vás čoraz viac ľudí bez domova, alebo je to nejaký stagnujúci trend, alebo klesá to, stúpa to?"

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "V súčasnosti to klesá kvôli tomu, lebo tá situácia už nebola neúnosná. To znamená zákonodarca, Európska únia, už vystúpili na ochranu takýchto ľudí. Zaradili ich do kategórie spotrebiteľov a v súčasnosti aj tá prax súdna je taká, že tých ľudí väčšinou ochraňuje."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Čísla sú v tejto oblasti hrozivé. Najhoršie však je, že o svoj dom môžeme prísť aj pre pomerne malú sumu. Podľahnúť tlaku okolností tak má naozaj veľmi trpké dôsledky."

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "Zákon nejakým spôsobom predpokladá, že tí ľudia nemajú dostatočné právne vedomie na to, aby vedeli si vyhodnotiť si konkrétnu zmluvnú dokumentáciu, či je pre nich výhodná alebo nevýhodná, takže zákon nejakým spôsobom upravuje určité otázky tak, že ak išlo o nekalé podmienky, ktoré boli zahrnuté do konkrétnych zmluvných ustanovení, považujú sa za neplatné. Súdy majú väčšinou povinnosť skúmať takéto zmluvy ex offo, to znamená bez nejakého návrhu, bez pripomieno, alebo bez nejakých návrhov zo strany spotrebiteľov. Kvôli tomu, lebo väčšinou tí ľudia nevedia, aké majú práva, nevedia sa správať vlastne na súde. A kvôli tomu je potrebné, aby niekedy aj súd vystúpil sám od seba na ochranu takýchto ľudí, dokonca aj v exekučnom konaní, kde už sa vlastne vykonáva priamo niektoré rozhodnutie je takáto prax, že aj spotrebiteľ, pokiaľ bol nečinný počas dajme tomu súdneho konania, dajme tomu nevedel, že sa vedie takéto súdne konanie, lebo sa o ňom nedozvedel, aj v rámci exekúcie súdy vystupujú na ochranu spotrebiteľov."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Do podobnej situácie nás môže vmanévrovať aj dobre myslená pomoc niekomu inému. Často sa stane, že nás o ručenie požiada príbuzný alebo blízky priateľ. Pomoc je síce pekná vec, avšak tu si ju treba dobre premyslieť."

Neuvedený: "Išli by ste ručiť nehnuteľnosťou?"

 

Anketa: "Za žiadnych okolností. Vôbec. Pretože nie je stála práca."

Neuvedený: "Čo si myslíte o tom, ak niekto požiada dajme tomu niekoho z rodinu, aby mu šiel ručiť svojou nehnuteľnosťou?"

Anketa: "No v dnešnej dobe aj rodine sa nedá veriť."

Anketa: "V dnešnej dobe je to veľmi riskantné. Súdy pracujú strašne pomaly a dovolať sa potom nejakej nápravy je veľký problém."

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "Sú to rodinné väzby, takže ja si myslím, že ale je veľmi dôležité oddeľovať vždy tú rodinnú väzbu a tie právne následky ručiteľského vyhlásenia. Je potrebné si uvedomiť, že pokiaľ sa niekto raz zaručí za splatenie úveru alebo zaťaží svoju nehnuteľnosť záložným právom, jednoducho v budúcnosti pokiaľ nastane ten problém, že nedôjde k zaplateniu záväzku a to nemožno vylúčiť, jednoducho veriteľ nebude pozerať na to, že boli tam nejaké rodinné väzby. Jednoducho bude sa vychádzať z toho, že je ručiteľom, je záložcom a bude bohužiaľ musieť zaplatiť ten záväzok, alebo môže čeliť exekúcii, alebo dobrovoľnej dražbe danej nehnuteľnosti."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Ak sa dostaneme do takejto nepríjemnej situácie, čakanie sa veľmi nevypláca. V prípade, že máme hotovosť, je najlepšie dlh hneď zaplatiť."

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "Ručiteľ môže vyplácať. Môže vyplácať záväzok hlavného dlžníka. V zásade veriteľ nemôže odmietnuť prijať plnenie zo strany ručiteľa, nakoľko ručiteľ zabezpečuje záväzok dlžníka. S tým, že ak ručiteľ vyplatí takýto záväzok, má následne regresný nárok voči dlžníkovi. To znamená to, čo zaplatil veriteľovi, je potom oprávnený si vymáhať od dlžníka."

 

Neuvedený: "Je to podľa vás len nejaká formulka toto riešenie, alebo sa naozaj dá aj v praxi nejakým spôsobom uplatniť?"

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "Reálna vymožiteľnosť od dlžníka je otázna kvôli tomu, lebo predsa len veriteľ primárne musí sa obrátiť so svojim nárokom na dlžníka. Tam neuspeje, potom sa obracia na ručiteľa, takže je otázne, nakoľko ručiteľ uspeje u dlžníka, keď neuspel veriteľ."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Podobné situácie ale najčastejšie končia tak, že ručiteľ by aj zaplatil, ale nemá čím. Vtedy prichádza na rad splátkový kalendár."

Neuvedený: "Pokiaľ je ochota nejakým spôsobom to riešiť zo strany toho dlžníka, že sa to vždy nejako dá?"

Stanislav Demčák, právnik, Sedlačko a Partners: "Určite áno. Ale vždycky to závisí od konkrétnych okolností. Tie podmienky, ktoré dlžník ponúkne veriteľovi ako alternatívu riešenia situácie, samozrejme musia byť reálne. Nemôže ponúknuť splácanie, ja neviem, miliónového záväzku mesačnými splátkami vo výške 10 eur. To je nereálne. Pokiaľ predostrie riešenie, ktoré je reálne, ktoré je akceptovateľné a z hľadiska veriteľa je tam určitý predpoklad k tomu, že k uspokojeniu toho záväzku reálne v budúcnosti dôjde, tak ja si myslím, že tam nebude problém."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Slovo dražba je zlým snom každého, kto pri nejakom úvere ručí nehnuteľnosťou. Sú však prípade, keď to bohužiaľ takto končí. Mali by jej však predchádzať varovné signály, na základe ktorých by sa ešte možno dala odvrátiť."

Kamil Kubovich, vedúci oddelenia dražieb, General Factoring: "K takejto situácii, ak vlastník prichádza o svoju nehnuteľnosť, dochádza v prípade, ak záložný veriteľ vyčerpá všetky možnosti uspokojiť svoju pohľadávku nejakou dohodou, splátkami a podobne. Hovorím, je to stav, kedy už nemá inú možnosť dostať sa k svojim peniazom a využíva inštitút dobrovoľnej dražby, aby sa dostal k svojim peniazom."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Záložný veriteľ sa na dražobnú spoločnosť obráti až po tom, čo oznámi dlžníkovi a záložcovi začatie výkonu záložného práva."

Kamil Kubovich, vedúci oddelenia dražieb, General Factoring: "Ďalej má povinnosť zaregistrovať toto začatie výkonu záložného práva v katastri nehnuteľností. Následne osloví návrhom na vykonanie dražby dražobnú spoločnosť. Samotná dražobná spoločnosť vyzýva dlžníka, respektíve vlastníka predmetnej nehnuteľnosti na umožnenie ohodnotenia predmetu dražby. Takže už aj z tohto sa dozvie, že niečo sa deje. Následne dostáva oznámenie o vykonaní dražby, ktoré podľa paragrafu 19 zákona o dobrovoľných dražbách dostáva určitý okruh osôb, medzi nimi dlžník, vlastník, registruje sa to opäť v katastri nehnuteľností, dostáva to daňový úrad a ďalší záložný veriteľ."

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Kým však dražba nie je reálne otvorená, stále je možné situáciu zmeniť k lepšiemu."

Kamil Kubovich, vedúci oddelenia dražieb, General Factoring: "Do otvorenia dražby, v ktoromkoľvek štádiu tohto procesu sa dá celý proces zastaviť a to hlavne využíva záložný veriteľ vtedy, ak dlžník vyplatí pohľadávku. Čiže do otvorenia dražby kedykoľvek všetky náklady spojené s dražbou plus pohľadávka záložného veriteľa, ak bude vyrovnaná, zastavujeme proces dražby a takto sa vlastník vyhne predaju na dražbe."

 

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Tak vidíte. Aj dražbou sa môže skončiť dobre myslené ručenie nehnuteľnosťou. Nezostáva mi teda nič iné len zopakovať pravidlo o opatrnosti a prezieravosti. Zbytočne riskovať sa tu naozaj neoplatí.