Reklamačné neporiadky
10.06.2011
Počet zobrazení: 1663
Dokončený a skolaudovaný byt nie je zárukou bezproblémového vzťahu s developerom. Stačí prísť s reklamáciou v záruke
Nový byt , renomovaný developer, niekoľko rokov záruky. Istota na dlhý čas, neporovnateľná so starým panelákom. "Nové je nové", býva jeden z hlavných argumentov, ktorými zákazníci odôvodňujú, prečo sú ochotní dať o tretinu či polovicu viac peňazí za nový byt v porovnaní s cenou staršieho. Troj-, päť-, občas však aj desaťročná záruka na nový byt sa však ľahko stane iba zdrapom papiera. Kľúčovým detailom je totiž vymáhateľnosť. Keď príde na lámanie chleba a treba opravovať, developera často na stavbu ťažko dostať. Občas ho dokonca už nemožno nájsť vôbec.
Gabriel dal za nový byt tesne za hranicami Bratislavy 150-tisíc eur. Štyri izby, veľká terasa, dostatok miesta pre rodinu s dvoma dospievajúcimi potomkami. Už proces kúpy bol náročný. Zmluva, ktorú mu developer predložil, bola na úrovni prvého počinu advokátskeho koncipienta. Po porade s právnikom i skúseným realitným maklérom ju viackrát prepracovali. "Ešte že som trval na presných termínoch odstraňovania chýb vrátane tvrdých sankcií," pochvaľuje si. "Inak by mi neopravili nič. Jediné, čo na nich funguje, je písomná vyhrážka, že to dám odstrániť externej firme a vyúčtujem im náklady."
Bežné chyby sa takto za niekoľko mesiacov naťahovačiek odstrániť podarilo, horšie je to s "fajnovosťami" ako fučanie zo stúpačky cez tlačidlá ovládania toalety na chrbát sediaceho, chýbajúca zvuková izolácia vetracej šachty medzi kúpeľňami bytov alebo plynomer v uzavretej miestnosti spolu s plynovým kotlom. "Developer tvrdí, že je všetko podľa projektu a on má byty skolaudované, takže nemá čo riešiť," vysvetľuje Gabriel. "Akurát keď prídeme na stavebný úrad, v kolaudačnom spise sú o tom len prázdne papiere, na ktorých je dopísané "Doplní sa neskôr".
Eseročky a spol.
Slovenské zákony záruku na byty v novostavbe presne neupravujú. Developeri ju zvyčajne určujú na dva alebo tri roky, v poslednom čase niekedy až na päť rokov. V zmluve sa však často usilujú pôsobnosť záruky obmedziť, napríklad v prípade použitia iných materiálov ako dodávaných developerom či prác zo strany inej ako vlastnej firmy. Uplatňovanie je už iná pesnička a zvyčajne závisí od toho, či a aké má developer zásady, ako si cení svoje dobré meno a ako sa mu darí v podnikaní. Najmä väčší developeri s dlhodobými zámermi si potrpia, aby sa v médiách neobjavovali sťažnosti zákazníkov, pretože stále predávajú dva-tri nové bytové projekty a negatívna reklama im škodí. Menší príležitostní hráči ľahko zahodia flintu do žita a pri reklamáciách hrajú mŕtveho chrobáka.
Hlavný zádrh zo strany zákazníka býva v tom, že developeri si na výstavbu každého bytového domu takmer vždy zakladajú jednoúčelové projektové spoločnosti, v realitnom žargóne nazývané "espívíčky" (SPV - special purpose vehicle). Do tých vkladajú pozemky, berú bankové úvery, objednávajú projektové či stavebné práce a tieto zvyčajne spoločnosti s ručením obmedzeným predávajú aj byty konečným zákazníkom. Z pohľadu podnikateľa i banky je to čisté a prehľadné riešenie. Z pohľadu klienta - riziko. Takúto firmu totiž možno dať v prípade problémov veľmi rýchlo do konkurzu či likvidácie a jej záväzky ostávajú vo vzduchu.
Objavujú sa dokonca náznaky, že sa takéto firmy tunelujú a likvidujú zámerne, aby sa developeri vyhli nepohodlnému ručeniu. Ďalším benefitom môže byť, že sa takto "stratí" zádržné. Je to suma, ktorú si projektová spoločnosť ponechá ako páku voči dodávateľovi stavebných prác, aby ho donútila dať do poriadku chyby, ktoré sa na stavbe prípadne neskôr prejavia. Pri krachu SPV v nej zvyčajne nie je žiadny majetok, takže sa ani stavbári svojich peňazí spravidla v hodnote 10 percent celkovej zákazky nikdy nedočkajú. Často toto riziko eliminujú už dopredu tým, že cenu za výstavbu predražia o desatinu, čím však zvyšujú celkové ceny bývania, najmä v Bratislave a iných veľkých mestách.
Hľadajte si ma
V histórii slovenského bytového developmentu sa objavilo veľa prípadov, keď developer vybral predavky, byty nikdy nedokončil a stratil sa aj s peniazmi. Príbehov, kde sa obyvatelia do svojich nových príbytkov skutočne nasťahovali, vysnívaný život v novom byte sa však stal lovom na developera, je trochu menej. Dobrým príkladom je bytovka Rustica v Dúbravke či komplex Pezinská ulica v Senci. Majú spoločného menovateľa - firmu Area RK realitného agenta a developera Petka Dočeva. Mierne meškala výstavba 200 bytov v Dúbravke, v Senci sa však dokončenie roky naťahovalo a navyše ostalo veľa nedorobkov. Area RK dostala napokon vlani na jar nového majiteľa so sídlom v Maďarsku. Projektová firma Area - D Invest sa formálne presťahovala do Skalice - obaja noví majitelia sa javia ako doopatrovatelia mŕtvych firiem.
Najmä obyvatelia takmer 250 seneckých bytov už roky zápasia s exekútormi, ktorí sa usilujú siahnuť na majetok Area RK, či s dodávateľmi energií, ktorým developer nezaplatil a potom nie sú ochotní zásobovať ani nových majiteľov bytov . Podobný problém majú obyvatelia ďalšej bytovky v Dúbravke - projektu Podvornice. Jeho developer CI reality s výstavbou tiež meškal, napokon prvú etapu dokončil. Vlani sa však celý materský CI Holding dostal do problémov, bývalé sídlo v centre Bratislavy je opustené, firmu vyšetruje polícia napríklad aj pre údajnú spreneveru peňazí, ktoré jej zverila Matica slovenská.
Ťažkosti so zárukami sa objavili aj v zamotanom prípade projektu Vienna Gate oproti petržalskej železničnej stanici. Developer Vienna Gate 1, a.s., neplatil stavbárov a nesplácal bankové úvery, takže sa dostal do reštrukturalizácie. Od domácich investorov a holandského fondu MEI napokon projekt prevzala stavebná firma ZIPP, ktorá takto kapitalizovala svoje pohľadávky a prevzala aj garančné záväzky. Keďže ide o stavebnú firmu, opravy sa budú organizovať jednoduchšie.
Dobrým príkladom, ako developer aj v prípade likvidácie projektovej firmy môže dodržať záruku, je projekt petržalskej bytovky Pegas 2, ktorú postavila firma Balart. Pôvodná Balart, a.s., je však od roku 2009 v likvidácii, nahrádza ju niekoľko firiem so spojením "Kredit Balart" v názve a sídlom v Nitre. Túto zimu som mala problémy so zatekaním cez strešnú terasu nado mnou, reklamáciu však napriek tomu vyriešili, pochvaľuje si obyvateľka bytovky Elena.
Dobré meno
Skúsenosti s likvidáciou jednorazových projektových firiem má aj jeden z prvých developerov bytových projektov v Bratislave - firma Cresco. V likvidácii sú družstvá, ktoré vznikli na výstavbu 240 bytov projektu Pínia na Bôriku v rokoch 1997 až 2001, od roku 2007 je v likvidácii aj firma Krammer, s.r.o., ktorá bola investorom rovnomenného vyše stobytového projektu na Kramároch v rokoch 2002 až 2005. Riaditeľ Cresca Štefan Beleš vysvetľuje, že v oboch prípadoch nastala likvidácia až po skončení garančnej lehoty.
V prípade Krammera bolo dôvodom to, že skupina niekoľkých zákazníkov sa pustila do právnej špekulácie a nútila developera odpredať im aj voľný pozemok určený pre ďalšiu bytovku, tvrdí Š. Beleš. Hovorí však, že ak by sa v domoch objavil vážny nedostatok, riešili by ho napriek chýbajúcim právnym pákam zo strany klientov. Cresco muselo bojovať s veľkým problémom po dokončení pri svojej najväčšej stavbe - 24-podlažných Troch vežiach s vyše 630 bytmi na Bajkalskej ulici. Zhruba rok po dokončení zistili, že na niektorých miestach cez fasádu pri silnom vetre a daždi preniká voda, a museli sa pustiť do jej revízie. Ukázalo sa, že stavebný dodávateľ Alpine Slovakia na fasádu namontoval iné obklady, než boli uvedené v projekte, a keďže za to odmietal prevziať okamžitú zodpovednosť, Cresco sa muselo pustiť do ich šesť mesiacov trvajúcej výmeny za zhruba päť miliónov eur. Napokon prišlo ku kompromisu a stavbári veľkú časť nákladov uhradili. "Neušli sme od problému, vyriešili sme to a obyvatelia to napokon prijali s porozumením," hovorí Š. Beleš. "Inak to nejde, ak chceme na trhu ostať."
Peter Kremsky - autor
