Reálnejšie ceny realít

24.08.2011 Počet zobrazení: 1830

Chcete kupovať byt či rodinný dom?

 

Podmienky na trhu sú momentálne veľmi dobré. Ceny nehnuteľností klesajú niekoľko mesiacov po sebe, hoci už len veľmi mierne, takže na výrazne nižšiu cenu sa čakať neoplatí. Naopak, úroky pri hypotékach síce nie sú také nízke ako na jar, ale nižšie v blízkej budúcnosti nebudú. Možno porastú. Kto si teda požičia teraz, požičia si zrejme výhodnejšie ako pred koncom roka.

 

Pokiaľ sa rozhodnete kupovať nehnuteľnosť (alebo ju predávať), v prvom rade budete riešiť cenu. Podľa čoho sa môžete orientovať? Zrejme vám hneď napadne urobiť si malý cenový prieskum. Pravdepodobne si sadnete za počítač a zrejme presurfujete medzi podobnými aktuálnymi ponukami. Ibaže - ponukové ceny nemajú s realitou nič spoločné. Skutočná cena, za ktorú sa inzerovaná nehnuteľnosť napokon predá, môže byť o päť až dvadsať percent nižšia. Spresniť predstavu o skutočnej cene vám nepomôže ani štatistika Národnej banky Slovenska, ktorá hovorí len o priemernej cene za regióny.

CENY V MAPE. Už čoskoro by ľuďom mala pomôcť cenová mapa nehnuteľností. Zatiaľ s ňou aktívnejšie pracujú banky, stavebné sporiteľne, developeri, konzultantské spoločnosti či štátne inštitúcie - Národná banka Slovenska, Štatistický úrad SR a Slovenský pozemkový fond. "V súčasnosti cenovú mapu využíva viac ako 67 percent bankového trhu a v prípade sporiteľní ide až o 95 percent," informuje Robert Longauer zo spoločnosti Datalan, ktorá spolu s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS) stojí za projektom cenovej mapy nehnuteľností (cmn.sk). Mapa nehnuteľností poskytuje prehľady o ponukových aj realizovaných cenách. Zdrojom údajov je realitný portál Reality. sk, ktorý prevádzkuje NARKS.

 

Aktualizácia je na týždennom základe. Ceny možno vyhľadávať podľa rozličných faktorov, ako sú typ nehnuteľnosti, jej stav, lokalita, čas predaja či vybavenosť. Po sprístupnení cenovej mapy preto mnohí predpokladajú, že z realitného trhu zmiznú ponuky s nereálne určenými cenami, ktoré sa ani nedajú predať. Cenová mapa v súčasnosti obsahuje vyše jedenásť miliónov údajov a používa sa najmä na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pri poskytovaní úveru, pri precenení založených nehnuteľností a takisto pri predaji a dražbe. Napríklad banky ju často používajú pri kontrole externého znaleckého posudku. Pri vybraných finančných inštitúciách, lokalitách a typoch nehnuteľností znalecký posudok potrebný nie je a využíva sa kombinácia interného posudku a informácií získaných z cenovej mapy nehnuteľností.

 

POKLES UŽ LEN MIERNY. Údaje z cenovej mapy využíva aj Národná banka Slovenska (NBS) pri svojich štvrťročných prehľadoch. Posledný z nich zverejnila začiatkom augusta. Z neho vyplýva, že ceny nehnuteľností na Slovensku stále klesajú, aj keď už len mierne. Byty a domy lacnejú už tretí štvrťrok za sebou. Podľa štatistík NBS na jar oproti začiatku roka zlacneli nehnuteľnosti na celom Slovensku o 0,63 percenta. V porovnaní s rovnakým obdobím vlaňajška je pokles takmer trojpercentný. V prepočte na peniaze - kto kupoval dvojizbový byt vlani a teraz, zaplatí zaň zhruba o dvetisíc eur menej. Priemerná cena za štvorcový meter dosiahla 1 256 eur a vrátila sa takmer na úroveň roka 2007. "Kým po kríze dochádzalo k zlacňovaniu na celom trhu, a to aj v prípade novostavieb a rovnako u starších bytov, momentálne sa celkový priemerný pokles týka najmä stále nepredaných, zle riešených novostavieb, ktoré sa už dlhšie obdobie nedarí predať," vysvetľuje Dávid Dereník, analytik UniCredit Bank. Najvyhľadávanejšie sú v súčasnosti byty od jedno- po trojizbové za prijateľné ceny. "Preto sa dnes predávajú predovšetkým staršie panelákové byty keďže novostavieb za dobré ceny je nedostatok," konštatuje Andrej Churý majiteľ kancelárie RE/ MAX Elite v Bratislave. Čo sa týka rozlohy, sú to skôr menšie byty do 75 štvorcových metrov. Cena sa pohybuje do štyridsaťtisíc eur a v hotovosti majú klienti zhruba dvadsať percent z ceny, zvyšok si požičiavajú. V porovnaní s minulosťou sú kupujúci rozvážnejší. Pozrú si viac bytov, porovnajú ich a zhodnotia, kým si vyberú ten, ktorý je pre nich najlepší. Obhliadok býva podľa realitných kancelárií priemerne štyri až osem na jedného kupujúceho. "Kupujúci sa vedia lepšie orientovať v ponuke, ako aj v cenách, tým mávajú jasnejšiu predstavu o svojom budúcom bývaní. Preto ak majú skutočný záujem o kúpu, v priemere im stačí približne päť obhliadok," vraví Peter Vozár z Re/MAX 1 Developer v Trnave. Kupujúci sa takisto viac začali zaujímať o byty, ktoré svojou polohou prekonajú konkurenčné byty, teda nenachádzajú sa na prízemí a na najvyššom podlaží. "Viac si všímajú dispozíciu bytu, energetické parametre budov, dodatočné náklady spojené s užívaním bytu aj občiansku vybavenosť v okolí bytového domu," hovorí Rudolf Pauke, realitný maklér z Nitry. Tieto kritériá pre nich pred krízou nemali taký význam.

 

VIAC SA REFINANCUJE. Realitný trh v ostatnom čase jednoznačne ožil. Tí, ktorí pre krízu a obavy z neistej budúcnosti čakali na lepšie obdobie, už ďalej čakať nechcú. Vďaka dostupnejším hypotékam sa pustili do investícií na bývanie. Zlacňovanie nehnuteľností je však v rozpore s veľkým záujmom o hypotekárne úvery. Pri rekordnom počte poskytnutých úverov a pri oživení realitného trhu by mala cena rásť. "V prvom rade netreba zabúdať na to, že nie všetky nové hypotéky sú určené na kúpu nových nehnuteľností. Vzhľadom na súčasné výhodnejšie podmienky je časť z nich určená na refinancovanie starších hypoték, ktoré sa čerpali za menej výhodných podmienok," upozorňuje analytik Volksbank Vladimír Vaňo. Aj intenzívnejší záujem o refinancovanie starých hypoték novými, výhodnejšími a lacnejšími možno považovať za dôkaz toho, že ľudia stále hľadajú možnosti, ako by ušetrili. Refinancovanie hypotéky je jednou z možností. Takisto platí, že v prostredí, kde stále dominuje prevaha ponuky nad dopytom, nemusí ani mierne oživenie na strane dopytu znamenať zastavenie postupného tlaku na pokles cien, prípadne obrat v doterajšom vývoji a trende či ich opätovný nárast.

ČO BUDE ZAJTRA? Zvýšený záujem o hypotéky v súčasnosti vyvolali aj obavy zo zvyšovania úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, čo by sa následne mohlo prejaviť aj na vyšších úrokoch pri slovenských hypotékach. Podľa všetkého to nemusí byť až také horúce. "Pomalší hospodársky rast v Amerike i eurozóne a sprievodné ochladenie na komoditnom trhu znamenajú aj otupenie potreby vyšších úrokových sadzieb, s ich ďalšou zmenou sa zrejme ECB nebude mať dôvod ponáhľať," domnieva sa analytik Volksbank. Skôr ako úrokovými sadzbami si však banky zrejme budú konkurovať inými výhodami pre svojich klientov - odpustenými poplatkami či preplatenými nákladmi na znalca či kataster. Podľa viacerých analytikov sa však postupnému zvyšovaniu úrokov do konca tohto roka nevyhneme. V najbližších mesiacoch by sa ceny nehnuteľností nemali výrazne meniť. Veľmi podstatný vplyv bude mať kúpyschopnosť a oživenie niektorých segmentov priemyslu a najmä stavebníctva. "To je však otázka až pre budúci rok," konštatuje D. Dereník. V súčasnosti sa menej stavia, čo sa podľa analytika Tatra banky Borisa Fojtíka o dva až tri roky môže prejaviť nedostatkom nehnuteľností. Developeri totiž stavajú nové byty zriedkavejšie. "Kríza určite vyčistila trh od ,developerov’, ktorí s touto činnosťou nemali predtým žiadnu skúsenosť, čo súvisí s poklesom výnosov a s rastom rizika tohto biznisu." Zároveň sú opatrnejší aj skúsení developeri a nepúšťajú sa do riskantných projektov, napríklad so zlou polohou stavby. Nedostatok nehnuteľností bude mať za následok nárast cien. Ako však tvrdí B. Fojtík, na druhej strane sa od roku 2012 začne znižovať počet ľudí v skupine od 25 do 39 rokov, ktorá v súčasnosti predstavuje hlavnú kúpnu silu v nehnuteľnostiach.

 

S novou cenovou mapou pracujú banky, stavebné sporiteľne, developeri, konzultačné firmy či štátne inštitúcie

Novostavby by museli zlacnieť viac

Ceny novostavieb klesajú v súčasnosti najviac. Zatiaľ to však stále nie je dosť na to, aby kupujúcich výraznejšie zaujali. Aby bola novostavba predateľná, mala by mať podľa realitných kancelárií cenu najviac o tridsať percent vyššiu ako starý byt s podobnými parametrami. Zatiaľ to však takto nefunguje, novostavby sú niekde aj dvojnásobne drahšie ako porovnateľné staré byty. "Zľavy vo výške pätnásť až dvadsať percent dokážu potešiť len takých kupujúcich, ktorí sú aj tak rozhodnutí kúpiť si novostavbu a zľava im umožní investovať ušetrené peniaze do zariadenia bytu," myslí si Dušan Stančík, realitný maklér z Martina. Developeri po vypuknutí krízy zmenili svoj pohľad na celú problematiku, aj keď nie do takej miery, aby to prinieslo želaný stav. Nastolili vlnu akcií, zliav a bonusov, ale výsledný efekt bol minimálny. "Priestor na isté ústupky zo strany developerov podľa môjho názoru stále sú, ale ich reálne aplikovanie do života stagnuje. Nastolila sa vyčkávacia stratégia a koho predaj bytov v novostavbách netlačí, ústupkov veľa nerobí. Kto je nútený predať ležiaky, od ktorých je niekedy závislý aj vývoj nasledujúcich projektov, snaží sa viac vyjsť v ústrety konkrétnym záujemcom a ich požiadavkám. To tlačí smerom dole aj cenu, pričom tento krok presne nepriniesol to, čo mal. Viac-menej je isté, že predstava klientov, ktorí sú ochotní ísť aj do novostavieb, je stále diametrálne odlišná od predstavy developerov.

 

Čo vplýva na cenu nehnuteľností

Cenu zvyšuje Cenu znižuje
Druh nehnuteľnosti ide o novostavbu alebo tehlový byt ide o panelový dom
Vlastníctvo osobné družstevné
Stav domu zateplený, udržiavaný neudržiavaná nehnuteľnosť
Počet bytov menej bytov v dome veľa bytov v dome
Stav bytu po kompletnej rekonštrukcii pôvodný stav
Umiestnenie bytu nie prízemie, nie pod strechou prízemie alebo vyššie poschodie bez výťahu
Orientácia bytu okná na juh alebo juhozápad okná na sever
Okolie tichá štvrť, blízko park rušná štvrť
Nájomné a iné poplatky nízke vysoké

Priemerné ceny bytov na Slovensku

 

Rok     cena (EUR/m2)  rozdiel (v %)
2003     827                      39,7
2004     954                     15,4
2005     856                    -10,3
2006   1000                     16,8
2007   1238                     23,8
2008   1511                     22,1
2009   1344                   -11,1
2010   1291                     -3,9
2011* 1256 -2,7