Reality dosiahli realitu stagnujú

Pre záujemcov o kúpu nehnuteľnosti je leto dobrou voľbou 

 

Kto chce kupovať dom či byt, nemusí váhať ani na nič čakať. Výraznejšie by sa nemala meniť ponuka, ceny nehnuteľností alebo úrokové sadzby pri hypotékach a úveroch na bývanie.

 

Hoci letné dovolenky sú v plnom prúde a mnohí oddychujú pri mori či na horách, nedá sa povedať, že by sa trh s nehnuteľnosťami nehýbal.

 

"V poslednom čase už uhorková sezóna nijako neovplyvňuje ponuku či dopyt na trhu. Ľudia potrebujú bývať aj v lete a veľa klientov využíva práve dovolenku na vybavenie úverov či obhliadky nehnuteľnosti.

 

LETO JE DOBRÁ VOĽBA. Dovolenky sú však dôvodom slabšieho predaja v letných mesiacoch. "Okrem poklesu počtu nových záujemcov o kúpu nehnuteľnosti je letné obdobie cítiť aj v bankovej sfére, keď sa procesy schvaľovania hypoték môžu mierne predĺžiť z dôvodu absencie schvaľovateľov.

 

Pre záujemcov o kúpu nehnuteľnosti je však leto dobrou voľbou, keďže je to z hľadiska emócií potrebných pri kúpe rezidenčných nehnuteľnosti najideálnejší čas na obhliadky. "Na druhej strane, ak vlastník nehnuteľnosti začína s predajom v letnom období, musí brať na vedomie, že proces predaja bude pravdepodobne trvať dlhšie ako na jar alebo na jeseň," dodáva M. Krásnohorská.

 

ZĽAVU PÝTA KAŽDÝ. Previs ponuky nad dopytom aktuálne zvýhodňuje záujemcov pred tými, ktorí chcú nehnuteľnosť predať, a tak sa k slovu často dostávajú zľavy.

 

"Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú veľmi dlho na trhu, je veľký predpoklad, že kupujúci nejakú zľavu aj dostane. Závisí však od potreby predávajúceho zbaviť sa nehnuteľnosti," 

 

Výška zľavy sa nedá zovšeobecniť, môžu to byť dve až tri percentá, ale i dvadsať, záleží na situácii. Trend zliav potvrdzuje aj A. Suhanský: "Zľavu chce každý kupujúci. Je to prvá otázka pri stretnutí a štandard tejto doby. Ak majiteľ súhlasí, môže sa dať za rýchle konanie či platbu v hotovosti zľava, zvyčajne však podľa mojej praxe nie viac ako tri až päť percent."

 

Naopak, pri novostavbách zľavy prestávajú byť bežné. Skolaudovaných ležiakov je na trhu už len zopár a zľavy developer poskytne výnimočne, aj to len na vybrané byty. Leto na ich výšku ani poskytovanie nevplýva.

 

"Novostavby majú svoj vlastný kalendár, ktorý sa podľa leta alebo Vianoc vôbec neorientuje. Každá novostavba či každý developer má nastavený kalendár a najmä plán predaja podľa výstavby. S letom sa počíta už vopred. Ak je správne nastavená cena, záujem je aj v letných mesiacoch a nie je dôvod dávať zľavu.

 

CENY STAGNUJÚ. Posledné štatistiky hovoria o tom, že ceny nehnuteľností na Slovensku sa výraznejšie nepohybujú. Byty a domy sú tak naďalej o približne pätinu lacnejšie ako pred vypuknutím krízy v roku 2008. Z údajov zverejnených Národnou bankou Slovenska (najaktuálnejšie za 1. štvrťrok 2013) vyplýva, že najdrahšie nehnuteľnosti boli aj v tomto období v Bratislavskom kraji – s priemernou cenou 1 670 eur za štvorcový meter.

 

Naopak, obyvatelia nitrianskeho regiónu sa stretávajú aj naďalej s najnižšími cenami, v priemere 588 eur za štvorcový meter. Cenový rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším regiónom je teda takmer trojnásobný. Netreba sa teda čudovať, že predovšetkým ľudia z Bratislavy v ostatných rokoch pokukujú po bývaní v blízkosti, ale i za hranicami.

 

"V susednom Maďarsku ceny bytov a domov v prvom kvartáli medziročne poklesli o 9,3 percenta. Lacnejšie ako pred rokom, a to o 0,9 percenta, boli aj nehnuteľnosti v Česku," konštatuje analýza Poštovej banky.

 

Celkove v rámci EÚ podľa nej ceny nehnuteľností klesli počas prvého tohtoročného štvrťroka najvýraznejšie v Španielsku (o 12,8 percenta). Od roku 2008 to je pokles už o tretinu. Klesá aj priemer v Európskej únii. V porovnaní s letom 2008, keď ceny nehnuteľností dosiahli vrchol, boli v prvom štvrťroku 2013 európske byty a domy zhruba o sedem percent lacnejšie.

 

JESENNÁ KLASIKA. U nás sa na jeseň pri predaji domov a bytov žiadne veľké zmeny nečakajú. Zopár nehnuteľností do ponuky isto pribudne, o žiadne veľké čísla by však ísť nemalo. Už koncom augusta a v septembri sa však naplno rozbehne trh s prenájmami, čo každoročne ovplyvní najmä cenu prenajímaných bytov.

 

Osobitnou skupinou sú novostavby. Priemerná cena voľných bytov po minulé kvartály mierne klesala. Ovplyvňovali ju najmä nové projekty, ktoré spúšťali predaj. Vývoj teda bude závisieť od cien nových bytov, ktoré na trh prídu.

 

"Výraznejší prepad ani rast priemernej ceny voľných bytov neočakávam. Ak by som sa rozhodol investovať do nehnuteľností v Bratislave, uvažoval by som najmä o lokalitách Nové Mesto, Ružinov, Karlova Ves i Petržalka. Išlo by o malý dvoj- až trojizbový byt pravdepodobne v novostavbe," 

 

Výhodná, hypotékou dostupná cena je najväčším motivačným faktorom na kúpu. V žiadaných lokalitách a vo vybraných projektoch, ktoré zaznamenali úspech v úvode predaja však cena podľa neho stúpne.

 

OPATRNOSŤ PRI ÚVEROCH. Realitný trh je úzko naviazaný na dostupné úvery na bývanie. Preto, ak vás zaujíma vývoj cien bytov, sledujte aj aktuálnu ponuku hypoték v bankách a dopyt po nich. Každé zníženie cien úverov predstavuje zvýšenú motiváciu. "Za investíciou do bývania však nie sú len ceny úverov. Veľa robí celková situácia na trhu – ako zamestnanosť alebo ponuka trhu – a riešenie aktuálnych potrieb ľudí,

 

Na jeseň sa niektorí ľudia púšťajú do stavby, aby bola do zimy pod strechou a uzatvorená, prípadne sa orientujú na nákup stavebných pozemkov s výhľadom začatia výstavby počas nadchádzajúcej jari. Nepredpokladá sa, že táto jeseň prinesie nejaké výrazné zmeny. "Uvidíme, s akými ponukami prídu banky. Skôr si však myslím, že zníženie úrokových sadzieb spôsobí zvýšený záujem o prefinancovanie úverov," uvažuje M. Mizeráková.

 

Čo sa týka aktuálnej ochoty poskytovať úvery, v tomto sú banky veľmi individuálne. Najmä tie menšie sú pri poskytovaní pôžičiek stále opatrné. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že podmienky sa utriasli a nie sú výnimočne tvrdé alebo obmedzujúce pre väčšinu žiadateľov. Väčší pozor ako v minulosti banky dávajú na posudzovanie hodnoty nehnuteľností a overovanie príjmov.

 

REALITY A INVESTOVANIE. Situácia môže vyzerať inak pre investorov do realít a inak pre tých, čo kupujú pre seba. Komerčné nehnuteľnosti tvoria totiž na trhu úplne odlišnú skupinu a pri nich sa v druhom polroku očakáva vyššia aktivita aj lepšia ponuka. Aspoň to predpovedá konzultačná spoločnosť Colliers International, ktorá očakáva až zdvojnásobenie objemu peňazí v nich.

 

"V prvej polovici tohto roka dosiahli investície na trhu komerčných nehnuteľností približne sto miliónov eur. V druhej polovici roka by to mohlo byť až dvesto miliónov. Na trhu evidujeme zvýšený dopyt najmä po kvalitných komerčných budovách, ktoré sa vyznačujú vysokou životnosťou, nízkymi prevádzkovými nákladmi a majú dlhodobo zazmluvnených bonitných nájomcov,

 

Ako dôkaz uvádza niektoré aktivity nových investorov na trhu. Česká pojišťovna, ktorá je súčasťou poprednej európskej skupiny Generali Group, kúpila dve budovy kancelárskeho komplexu Apollo Business Centrum IV.

 

"Ide o ďalšiu investičnú transakciu, ktorá potvrdzuje naše prognózy, že v tomto roku dosiahne objem investícií na Slovensku úroveň roku 2008," dodáva E. Boeris.

 

AKÉ ÚROKY? Od februára do mája tohto roka úroky na úveroch určených na nehnuteľnosti klesli v priemere o 0,9 percentuálneho bodu. "Hoci by to nejedného klienta potešilo, nemyslíme si, že počas ďalších mesiacov by sa takýto výrazný pokles mohol zopakovať. Skôr očakávame, že priemerná úroveň sadzby pri úvere určenom na bývanie bude oscilovať okolo úrovne štyroch percent," odhaduje analytička Poštovej banky Eva Sadovská.

 

Už teraz niektoré banky ponúkajú najnižšie sadzby vo svojej histórii a na ďalšie znižovanie veľký priestor nevidia. Jesenné bankové akcie určite prídu, skôr ako úrokmi však budú banky pravdepodobne bojovať ponukami na odpustenie poplatkov, služby znalca či poistenie zadarmo.

 

Úrokové sadzby na úveroch totiž závisia nielen od nastavenia sadzby Európskej centrálnej banky, ale aj od obchodnej politiky či konkurenčného boja jednotlivých bánk. V prípade úverov navyše existuje pri úrokovej sadzbe pojem rizikovej prirážky.

 

"Tá je vyššia v časoch pomalšieho ekonomického rastu, keď sa ekonomika pasuje napríklad s rastúcou, respektíve vysokou mierou nezamestnanosti. A to je aj prípad Slovenska," dodáva E. Sadovská.

 

Súčasný vývoj v slovenskej ekonomike a súvisiaca vysoká miera nezamestnanosti podľa nej nedávajú predpoklady na to, aby v nasledujúcom období začali ceny nehnuteľností výraznejšie rásť. Na druhej strane sa jej ale nezdá pravdepodobný ani väčší pokles.

 

Aktualizované o najnovšie údaje za 2. štvrťrok:

 

Ceny bytov a domov na Slovensku stagnujú

 

Počas druhého kvartálu 2013 ceny nehnuteľností určených na bývanie klesli oproti prvému kvartálu 2013 o - 0,8 %. Medziročne ale prišlo k miernemu nárastu cien bytov a domov a to o 0,2 %. Jeden meter štvorcový nehnuteľnosti určenej na bývanie nás tak v druhom štvrťroku 2013 vyšiel v priemere na 1 230 EUR.

 

Aj napriek miernemu pohybu cien sa byty a domy predávajú v priemere o cca pätinu lacnejšie ako tesne pred vypuknutím krízy. Byty a domy sa tak dajú naďalej kúpiť za porovnateľné sumy ako pred šiestimi rokmi, teda počas roka 2007. Vyplynulo to z dnes zverejnených štatistík NBS.

 

Zmeny v cenách nehnuteľností považujeme skôr za mierne a korešpondujú tak s našou prognózou pre tento rok o stagnácii cien bytov a domov. Súčasný ekonomický vývoj v krajine a s ním súvisiaca vysoká miera nezamestnanosti zatiaľ nenaznačujú, že by v roku 2013 mali začať ceny nehnuteľností výraznejšie rásť. Ani výraznejší pokles sa nám už ale nezdá pravdepodobným.

 

Najdrahšie nehnuteľnosti boli aj počas druhého štvrťroka 2013 v Bratislavskom kraji s priemernou cenou 1 667 EUR za 1m2. Naopak, obyvatelia Nitrianskeho regiónu sa stretávajú aj naďalej s najnižšími cenami, v priemere 587 EUR za 1 m2. Cenový rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším regiónom je teda takmer trojnásobný.

 

 Jana Hvozdovičová | Radovan Žuffa

Späť na výpis