Realitný trh – nie je dôvod na eufóriu

Neprepadajte eufórii. Realitný boom sa nevracia. Aktuálne údaje z trhu ako aj ich interpretácie hovoria o tom, že napriek pozitívnemu náboju niektorých článkov s titulkami ako Trh s realitami ožíva alebo Nový realitný boom, slovenský trh s nehnuteľnosťami naďalej stagnuje.

 

Ceny síce v posledných dvoch štvrťrokoch minulého roka mierne rástli. Optimizmus je ale predčasný. Zatiaľ sa zobudili viac developeri ako spotrebitelia. Pod rast cien sa podpísal najmä secondhandový trh starších bytov, ktorých ceny mierne vzrástli potom, ako sa vypredali dokončené novostavby.

 

 Dlhodobo stagnujúca úroveň cien hovorí o tom, že trh sa bude v najbližšom období správať štandardne. Ovplyvní ho ponuka nových bytov, ktoré sa dostanú na trh a úrokové sadzby hypoték. Špekulácie na strane kupujúcich alebo strane developerov s cieľom predbehnúť trh teda nebudú mať žiaden alebo veľmi krátkodobý efekt.

 

 Sme svedkami zaujímavého javu. Kúpy a predaje nehnuteľností si nedali obligátnu letnú ani zimnú prestávku a živo sa obchoduje už takmer 11 mesiacoch (od mája 2012). Realizovala sa totiž veľká časť v dôsledku pády vlády a nových volieb odložených nákupných rozhodnutí. No napriek stále pretrvávajúcim nízkym úrokovým sadzbám hypoték možno do tohto leta predpokladať pozvoľné spomalenie trhu.

 

 Okrem ceny peňazí podporili dopyt i cenové akcie na dokončených projektoch. Dopredala sa tak značná časť zásob novopostavených bytov v projektoch z pokrízového obdobia. Tieto zásoby však boli ihneď doplnené pomerne veľkým počtom nových bytov v rozbiehajúcich sa projektoch s plánovanou dostavbou v najbližších dvoch rokoch. Zatiaľ čo hotové projekty realizujú svoju ponuku v dopredaji prostredníctvom cenových akcií, nové projekty stavajú svoju ponuku na všeobecne nižšej úrovni cien.

 

 Nové projekty prevyšujú tie staršie okrem ceny aj v iných parametroch. Napríklad v spôsoboch financovania. Veľká časť ponuky sa tak predáva v predpredaji a predaji off plan. Kupujúci v súčasnosti radšej čakajú na dokončenie nových projektov, ako by mali pristúpiť na kompromisy u zvyškov ponuky, ktorá je už hotová a pripravená na užívanie.

 

 Keďže ponuka nových hotových bytov klesla, krátkodobo rástla, ako substitútu, cena starších bytov. Predávajúci mali na tomto trhu krátko navrch. Klesla teda i doba predaja. Posledné týždne však nasvedčujú tomu, že aj tu sa dopyt vyčerpal a možno očakávať pozvoľné doznievanie sezóny s následne hluchým letným medziobdobím. Predávajúci, ktorí nezrealizujú svoje nehnuteľnosti v najbližších dvoch mesiacoch budú s najväčšou pravdepodobnosťou čeliť mierne zhoršujúcej sa situácii.

 

 Po letnej prestávke budú do veľkej miery objem novonaštartovaného dopytu určovať aktuálne úrokové sadzby ako aj ponuka developerov a individuálnych predávajúcich. Nárazové zvýšenie ponuky v nových projektoch, napríklad bytov projekte Panorama City, môže viesť ku krátkodobej umelej akcelerácii trhu, ktorá však spôsobí spomalenie dopytu a všeobecný pokles cien ku koncu roka 2013. Dôvody pre stagnáciu trhu stále trvajú. Sú nimi nepriaznivá situácia na trhu práce a naďalej nízka úroveň spotrebiteľskej dôvery. Tie žiaľ nedávajú základ pre dlhodobejší rast trhu.

 

autor: Martin Čapo

Späť na výpis