Realitný pád
11.08.2011
Počet zobrazení: 1509
Prečo u nás nie sú nájomné byty a aké nehnuteľnosti sú v kurze
Cena bytov na Slovensku dvadsať rokov nepretržite rástla, až sa zdalo, že to tak bude navždy. Ale prišla kríza a všetko zmenila. Posledné tri roky byty, naopak, lacnejú a niektoré sa stali doslova nepredajnými. Expert na reality vysvetľuje, do akých bytov sa stále oplatí investovať, ale aj o problémoch Slovákov pri splácaní hypotéky. ĽUBOMÍR KARDOŠ (54) je prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Ceny nehnuteľností medziročne opäť mierne klesli, tentoraz o dve a pol percenta. Znamená to, že teraz je dobrý čas na kúpu bytu?
To závisí od toho, kde presne ceny klesli. Zlacňuje sa najmä tam, kde je veľká ponuka a málo kupcov. Dobre to vidíte na rôznych reklamných kampaniach, kde záujemcom sľubujú rôzne zľavy a výhody. Existujú novostavby, najmä v Bratislave, ktoré by bez zníženej ceny zostali nepredajné.
Platí to aj v iných regiónoch Slovenska?
Určite. Ceny nehnuteľností mimo Bratislavy sú tradične nižšie o dvadsať až štyridsať percent a tiež klesajú. Momentálne sme sa na celom Slovensku dostali na cenovú úroveň roka 2007.
Takže zlacňovanie nesúvisí ani tak s krízou, ako s tým, že na trhu je priveľa bytov?
Sú to oba faktory, ktoré spolu súvisia. Keď pred dvoma rokmi naplno udrela kríza, na trhu bol veľký prebytok bytov. Developéri verili, že ich predajú, pretože dovtedy bol dopyt veľmi vysoký. Nikto netušil, čo prinesie americká hypotekárna kríza a následná celosvetová recesia. Banky začali byť opatrnejšie a neposkytujú už viac úvery tak jednoducho. Kým kedysi bolo možné získať hypotéku aj na sto percent nehnuteľnosti, odrazu banky tvrdo vyžadujú, aby klient zložil minimálne tridsať percent hodnoty bytu. To nie je pre každého jednoduché. Mnoho ľudí prišlo o prácu a ostatní žili v neistote, že zajtra môžu skončiť rovnako. Toto obdobie nás ešte stále dobieha.
Lacnie všetko alebo len niektoré druhy nehnuteľností?
Cena išla dole najmä pri stavbách, ktoré sa ťažko predávajú, teda veľkometrážne a luxusné byty. Sú však aj projekty, ktoré si stále držia cenu, pretože sú zaujímavé z hľadiska riešenia plochy a lokality. Napríklad štvorposchodový dom, kde sú byty od štyridsať do osemdesiat štvorcových metrov. Kupcovia sa hlásili ešte skôr, ako dom stál, pretože byty sú veľmi
ekonomické a v dobrej štvrti. Čím sa vyznačuje byt, ktorý nazývate veľmi ekonomický?
Malá rozloha, minimálny priestor na chodby, ktorý sa nedá inak využiť, jednoduché materiály, ktoré veľa nestoja. V takom prípade sa dokážete dostať na cenu tisícsedemsto až dvetisíc eur za štvorcový meter. V takejto kategórii je záujem stále vysoký, a tak rastie aj cena. To nedokážete pri luxusných bytoch v hlavnom meste na nábreží Dunaja, kde štvorcový meter stojí aj päťtisíc eur. Tam je niekde aj tretina bytov prázdna a ak ich chce investor predať, musí cenu tlačiť dole niekedy až na hranicu nulového zisku.
Ako to vyzerá pri starých panelákových bytoch?
Aj tam išli ceny dole od desať do štyridsať percent. Jedinou výnimkou sú teraz stavebné pozemky v dobrých lokalitách. Ich cena opäť porastie.
Oplatí sa dnes kúpiť skôr starý alebo nový byt?
To je veľmi individuálne. Podobne môžete riešiť aj otázku, či si kúpite radšej ojazdené auto v dobrom stave alebo nový model. Ak máte ponuku na starý byt, ktorý je zrekonštruovaný, má nové siete, dom je zateplený a cena je nižšia o desať až dvadsať percent v porovnaní s novostavbou, nemusí to byť zlé riešenie. Osobne však preferujem tú druhú možnosť. Novostavba je predsa len z kvalitnejších materiálov, má dlhšiu životnosť, menej platíte do fondu opráv.
Nie sú novostavby predražené?
Staršie byty sa napríklad v Bratislave predávajú za tisíctristo až tisícštyristo eur za štvorcový meter. Novostavby začínajú na úrovni tisícsedemsto. Rozdiel je teda do tridsať percent a to platí aj v iných regiónoch Slovenska. V každom prípade, pohľad na cenu závisí od finančných možností klienta. Keďže väčšina bytov sa kupuje na úver, posledné slovo majú banky, ktoré starostlivo zvážia, či si konkrétny človek môže dovoliť určitý byt kúpiť. Ak mu príjem na novostavbu nestačí, bude sa musieť uspokojiť so starým.
Priemerná mzda v Bratislave je tisícpäťdesiat eur a priemerný byt v novostavbe stojí asi stopäťdesiattisíc eur. To je podľa vás primeraný pomer?
Byty v Bratislave nekupujú len ľudia s priemernou mzdou. Je tam dosť manažérov a podnikateľov, ktorí zarábajú nadpriemerne, a pre nich je takáto cena primeraná. Kto na to nemá, musí bývať inak.
Topmanažéri si zrejme nebudú kupovať priemerný byt s malou rozlohou, o ktorom som hovorila.
To by ste sa čudovali. Ľudia dnes nekupujú byt natrvalo. Mnohí uvažujú o časovom horizonte tak päť rokov a potom sa uvidí. Buď sa odsťahuje do zahraničia, alebo bude mať rodinu a presťahuje sa do niečoho väčšieho alebo do domu.
Takže novostavby v hlavnom meste nie sú určené pre priemerne zarábajúcich ľudí, ale iba pre topmanažérov?
Do hry ešte vstupujú ďalšie faktory, ktoré môžu pomôcť solventní rodičia, partner, úspory...
Hovorím o bežnom mladom človeku, ktorý je zamestnaný a nemá za chrbtom žiadneho sponzora. Kde má bývať?
Nuž, ak mu to nevychádza, nedá sa nič robiť a musí ísť do podnájmu. To je niekedy zhruba rovnako drahé, ako keby platil hypotéku, takže to nie je ideálne riešenie. Ale dobrá správa je, že nájmy tiež klesli tak o desať percent. Bohužiaľ, štát ani samosprávy nájomné byty nestavajú, takže inak sa to riešiť nedá.
Mnohí chcú bývať vo vlastnom, a tak si radšej vezmú hypotéku. Pri súčasných cenách sa však zadlžia aj na tridsať rokov. Je to dobré riešenie?
Pozrite sa na to z historického kontextu. Dnes sú hypotéky do piatich percent. Pamätám si, že ja som kedysi platil štátom dotovaný úver dvanásť percent!
Ale v súčasnosti máme najdrahšie hypotéky v Európskej únii.
Možno áno, to ma prekvapuje. Ale s tým štát nič neurobí. Osobne nerozumiem ani tomu, prečo si banky zvolili takúto cenovú politiku, keď vidíme, aké majú zisky. Dokonca avizujú, že to pôjde ešte vyššie. Nevnímam to pozitívne, pretože to opäť pribrzdí prístup ľudí k hypotékam a vlastnému bývaniu, čo spomalí realitný trh. To je veľká škoda, strácajú sa tak mnohé pracovné miesta v stavebníctve a ďalších nadväzujúcich odvetviach.
Vy teda tvrdíte, že hypotéky u nás sú primerané, ale podľa štatistiky Eurostatu má až tretina takto zaťažených Slovákov problém ich splácať.
Zastupujem aj jednu banku, ktorá realizuje záložné právo na nehnuteľnosti, ktorých majitelia sa dostali do problémov so splácaním. Podľa vlastných skúseností nemám pocit, že by to bola až tretina klientov. Ak niekto nevládze splácať, väčšinou žije niekde v odľahlejších regiónoch, kde ľudia prišli o prácu.
Tú tretinu netvoria ľudia, ktorí už vôbec nedokážu splácať. Len potvrdzujú, že je to pre nich veľké bremeno a zvládajú ho len s ťažkosťami.
Poznám takých klientov, stáva sa, že musia predať veľký byt a ísť do niečoho skromnejšieho. Podľa môjho odhadu môžu tvoriť päť percent, takže to nie je nejaký vypuklý problém na Slovensku. Ale uznávam, že je nemálo tých, ktorí žijú podľa vzorca - najprv musím zaplatiť bývanie, potom jedlo.
Vráťme sa ešte k podnájmom. Vo Francúzsku alebo v Rakúsku je bežné, že ľudia žijú aj celý život v podnájme. Prečo sa u nás ľudia radšej zadlžia na tridsať rokov, ako by mali bývať v cudzom?
Na západe nezažili socializmus, ktorý najviac potláčal práve súkromné vlastníctvo. My túto skúsenosť máme, a tak sme si nejako vybudovali túžbu bývať vo vlastnom. Veľmi dobre sa pamätám na osemdesiate roky, keď prišla možnosť nadobúdať byty do vlastníctva. Družstevný byt stál tridsaťdva- až tridsaťosemtisíc, čo bolo veľa peňazí, a ľudia si na to brali pôžičky. Ak ste chceli byť súkromným vlastníkom, museli ste zaplatiť neuveriteľných stoosemdesiattisíc, a to už bol obrovský majetok, ktorý mohol nadobudnúť niekto, komu sa pošťastilo odísť niekam do Iraku budovať chemické fabriky alebo podobne. To bol potom skutočný kráľ a tento pocit v nás zostal dodnes.
Prečo však model nájomných bytov nemôže fungovať aj u nás?
Pretože nie sú vytvorené podmienky. Ja už dávno tvrdím, že Štátny fond rozvoja bývania mal podporovať aj výstavbu nájomných bytov, ale nie cez mestá a obce, kde často funguje nehospodárnosť alebo rovno korupcia, ale radšej cez developérov. Súkromní investori dnes do tohto biznisu nejdú, pretože návratnosť je pätnásť-dvadsať rokov a takú dlhú pôžičku vám žiadna banka nedá. Do hry by mal vstúpiť štát, ktorý by vytvoril developérom priestor na dlhé úvery a zároveň by pokojne mohol primerane regulovať nájomné. Tak by boli všetci spokojní - štát by plnil sociálnu funkciu, developéri by mali biznis a ľudia by mali nájomné byty za rozumnú cenu.
Je zaujímavé, že za prvej republiky trh s nájomnými bytmi prekvital.
Bola taká kultúra - pán staviteľ mal voľné peniaze, za ktoré postavil bytový dom a z nájmu potom žila celá rodina aj ďalšie generácie. Typickým príkladom je bratislavský Manderlák. Komunistické znárodnenie túto tradíciu prerušilo. Dnes sú opäť bohatí ľudia, ktorí by si to aj mohli dovoliť, ale sú to skôr výnimky. V Bratislave poznám možno dve-tri novostavby, ktoré takto fungujú. Ak by do toho vstúpil štát alebo banky s investičnými úvermi dlhými ako hypotéky pre fyzické osoby, určite by to išlo.
Výhodou by bol aj fakt, že ťarcha úveru by prešla z ľudí na developéra, nie?
Presne tak. Na trhu už dnes nájdete aj také perličky v podobe akýchsi hybridných bytov. Napríklad do bytu nastúpite ako nájomník na prvé dva roky a potom si ho môžete odkúpiť, pričom časť zaplateného nájomného sa vám odpočíta z ceny bytu. Nedávno mi volal jeden podnikateľ z Trenčína, že chcel takýto model realizovať, ale, bohužiaľ, banka mu nedala vhodný úver.
Ak si chce niekto kúpiť byt, aké sú parametre dobrej kúpy?
Ťažko povedať všeobecne, je to veľmi individuálne. Človek by mal zvážiť, čo od bývania očakáva, a podľa toho si vybrať lokalitu a stavebné riešenie. V prípade ceny sa dá ľahko urobiť prieskum trhu na internete. Ak sa pohybuje v rozpätí desať percent od priemeru, je to dobré. Pozor treba dávať, ak je podozrivo nízka. V takom prípade sa dá očakávať nejaký problém - možno je to zlý vchod alebo je byt v nevhodnom technickom stave.
Existuje momentálne nejaký segment, kde sa vyslovene oplatí investovať?
Keď mám známych, väčšinou im poradím nejaký bytový dom, ktorý je v dobrej lokalite, byty sú menšie a dobre riešené. Na prízemí väčšinou bývajú obchodné priestory, ktoré sa dajú dobre prenajať. Takáto investícia je neporovnateľne lepšia ako v hociktorej banke. Dobrá nehnuteľnosť nestráca na hodnote.
Mnoho investorov sa však v tomto smere prerátalo, čo vidieť na niektorých novostavbách, keď sa okolo nich prejdete večer, polovica okien je zhasnutých, byty sú prázdne.
To je prípad luxusných veľkometrážnych bytov, ktoré investori kupovali v čase najväčšieho rozmachu a platili aj dva a pol tisíca eur za meter. V tomto smere nám kríza prospela, vyčistila trh a zreálnila ceny. Dostali sme sa na dno, niekde to ešte trochu klesá a situácia sa pomaly stabilizuje.
Koľko luxusných bytov zostalo prázdnych alebo nepredajných?
To je veľké tajomstvo a žiadny developér vám to neprezradí. Mám informácie, že v niektorých objektoch je prenajatý jeden byt a do ostatných chodia večer zamestnanci rozsvietiť, aby budili dojem, že tam niekto býva. Ale nie každý investor je na to odkázaný. Takí Izraelčania to neriešia, majú k dispozícii dlhé peniaze a netrápia sa, ak im byty na Slovensku stoja prázdne aj dva roky. Majú čas. Iní to majú presne vyrátané a vedia, že ak do pár mesiacov nebudú mať kupcov, nedokážu splácať banke úver. Tí potom robia veľké akcie a znižujú ceny.
Aký vývoj cien môžeme očakávať v najbližšom horizonte?
Určite už neuvidíme takú masívnu bytovú výstavbu ako doteraz. Dokončí sa zopár veľkých projektov, ktoré sú rozrobené, a výstavba nových bytových komplexov v budúcnosti už bude menej intenzívna a lacnejšia. Predpokladám, že ceny to stabilizuje a minimálne v horizonte najbližších dvoch rokov nebudú rásť. Štvorcový meter priemernej novostavby v Bratislave by nemal prekročiť hranicu tisícsedemsto-tisícdeväťsto eur. Ak by to bolo viac, tak iba pre výnimočnú lokalitu.
Vývoj cien pri starých bytoch už tradične kopíruje novostavby a rozdiel je zhruba desať až tridsať percent.
Takže časy, keď si ľudia brali aj úvery, len aby mohli kúpiť byt a o dva roky ho predať s päťdesiatpercentným ziskom, sú už preč?
To sa tak skoro nevráti. Ak, tak možno o desať rokov, lebo na západe je bežné, že realitný trh sa vyvíja ako sínusoida, teda prudký rast strieda pád. U nás to zatiaľ nikdy nebolo, ceny doteraz iba rástli a zrazu sme všetci prekvapení, že to môže byť aj inak. Treba si zvykať.
Ľubomír Kardoš: Stále sa oplatí investovať do menších a lacnejších bytov v dobrej lokalite.
Prerátali sa: Luxusné byty v niektorých novostavbách sú stále nepredajné.
Ľubomír Kardoš: "Mám informácie, že v niektorých objektoch je prenajatý jeden byt a do ostatných chodia večer zamestnanci rozsvietiť, aby budili dojem, že tam niekto býva."
zhovárala sa EVA MIHOČKOVÁ Plus7dni
