Predávate byt či dom? Daň vždy neplatíte
17.07.2011
Počet zobrazení: 5566
Rozhoduje doba vlastníctva. A je rozdiel, či ide o kúpenú, darovanú alebo zdedenú nehnuteľnosť .
Bratislava - Milan len pred rokom výhodne kúpil byt a už ho chce predať. Katarína zase zdedila dom po otcovi, ale nechce v ňom bývať. Patrikovi pre zmenu darovali starí rodičia pozemky, ale nechce na nich hospodáriť. Všetci traja uvažujú o predaji. Bolo by to pre nich z hľadiska dane výhodné? Či musia alebo nemusia zaplatiť daň z príjmu, závisí od druhu nehnuteľnosti, času vlastníctva, spôsobu jej nadobudnutia a či bola zahrnutá v obchodnom majetku. Pravidlá od tohto roku sprísnila posledná novela zákona o dani z príjmov.
Kúpená nehnuteľnosť
Najzávažnejšou zmenou je, že od januára padla jedna z dvoch podmienok, ktorá oslobodzovala príjem z predaja kúpeného bytu aj domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov od zdanenia. Už nebude dôležité, či ste mali ako predávajúci v byte bezprostredne pred predajom trvalý pobyt najmenej dva roky. Podstatná bude už len druhá a zároveň jediná podmienka - aspoň päťročné vlastníctvo bytu alebo rodinného domu . Tieto nové pravidlá platia však len pre tých, čo sa stali ich vlastníkmi po 1. januári 2011. Pri zdaňovaní sa potom vychádza zo zmluvnej ceny. Pre Milana i ďalších, ktorí nadobudli dom či byt do 31. decembra 2010, naďalej platia "staré" podmienky. To znamená, že ich príjem z predaja nebudú zdaňovať, ak mali v byte prihlásený trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom , alebo ho vlastnili aspoň päť rokov. Pri dileme, kedy som sa stal vlastníkom, je rozhodujúci vklad do katastra. "Po povolení vkladu vlastníckeho práva sa stane nadobúdateľ vlastníkom a bude zapísaný v deň povolenia, alebo na druhý deň na list vlastníctva," spresňuje notár Peter Danczi. Pri predaja garáže, pozemku či inej nehnuteľnosti neurčenej na bývanie podmienka trvalého pobytu vôbec nezaváži. Príjem z ich predaja je oslobodený od dane - bez rozdielu, či ste sa stali ich majiteľmi do konca roka 2010 alebo až v roku 2011 - len ak ich vlastníte najmenej 5 rokov.
Zdedená nehnuteľnosť
Dedičstvo sa nadobúda smrťou a vydaním dedičského rozhodnutia sa podľa Dancziho potvrdí, kto nadobudol aký majetok v čase smrti. Stali ste sa majiteľom nehnuteľnosti po blízkom príbuznom? Ak by ste sa ju rozhodli predať, nie vždy musíte tento príjem uvádzať v daňovom priznaní. Naďalej platí, že príjem je oslobodený od dane vtedy, ak ste dedili v priamom rade (z otca na syna) a nehnuteľnosť bola vo vlastníctve zomrelého najmenej päť rokov. Čo v prípade, ak ju poručiteľ vlastnil kratšie? "Pri posudzovaní nevyhnutnej dĺžky vlastníctva sa spočítajú lehoty vlastnenia poručiteľa a dediča," potvrdzuje daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková. Ak by napríklad Katkin otec vlastnil dom len štyri roky, Katka by daň neplatila, ak by ho chcela predať už po roku, ako sa stala jeho majiteľkou. Iná vec je, ak predávate byt či dom , ktoré ste zdedili (v priamom rade) do 31. decembra 2010 a mali ste tu ako predávajúci trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom. Už splnením tejto podmienky bude príjem oslobodený od dane. "Aký čas uplynul od nadobudnutia takejto nehnuteľnosti poručiteľom do momentu predaja , nie je v danom prípade na účely oslobodenia príjmu od dane rozhodujúce," uvádza sa v komentári k zákonu o dani z príjmov. Môže sa stať, že zdedíte majetok po vzdialenom príbuznom - ujkovi, tetke či bratrancovi. Pri dedení v nepriamom rade bude príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený až po piatich rokoch od jej nadobudnutia. Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti , na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie, sa pri zdaňovaní zohľadňuje tzv. reprodukčná obstarávacia cena, zistená v čase jej nadobudnutia, ktorú určuje znalec.
Darovaná nehnuteľnosti
Pri predaji darovaných pozemkov musí Patrik zistiť, či by tieto v čase darovania boli alebo neboli oslobodené od dane, ak by ich starí rodičia predávali. Podľa toho sa určuje, aká výška kúpnej ceny sa môže zahrnúť do výdavkov a ovplyvní tak základ dane. Podmienkou je opäť minimálne 5-ročná doba vlastníctva. Ak by príjem z predaja oslobodený bol, tak do výdavkov by si mohol Patrik dať tzv. reprodukčnú cenu. Teda cenu, ktorú by starí rodičia zaplatili za pozemky v čase, keď ich darovali vnukovi. Túto hodnotu treba preukázať. "Za najpreukaznejší spôsob sa považuje hodnota nehnuteľnosti stanovená podľa znaleckého posudku ku dňu darovania," vysvetľuje daňová poradkyňa. Naopak, ak by príjem v čase darovania nebol oslobodený od dane, potom by sa vychádzalo z ceny, za ktorú starí rodičia obstarali majetok.
Daňové priznanie
Na odpočítateľnú položku v tomto roku vďaka novele zabudnite. "Ak občan-nepodnikateľ dosiahne v roku 2011 iba príjem z predaja alebo z prenájmu nehnuteľnosti , nemá nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane," konštatuje Beata Uhrinová z Daňového riaditeľstva SR. Ide o takzvané pasívne príjmy, ktoré pochádzajú z vlastníctva majetku, a nie z výkonu nejakej činnosti. A nezdaniteľnú časť 3 559,30 eura na daňovníka možno po novom uplatniť iba z aktívne vykonávanej práce. Teda iba zo závislej činnosti alebo z príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti. Rovnako to platí aj o odpočítateľnej položke na manželku. Príjem z predaja nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, ktorý nie je oslobodený od dane, sa v "béčkovom" daňovom priznaní zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa paragrafu 8. "Zároveň môžete uplatniť aj výdavky, ale pri predaji iba skutočné, nie paušálne výdavky," upozorňuje Bednáriková. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na tento rozdiel sa neprihliada a základ dane môže byť nulový. "Stratu z predaja nehnuteľnosti nie je možné vykázať," dodáva Uhrinová. Andrea Medžová
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane
Predaj
Nadobudnutie do 31. 12. 2010
- ak ste mali v byte alebo dome trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred
prenájom , alebo
- byt či dom ste vlastnili najmenej 5 rokov
- garáž, pozemok , chatu, les (kde sa nedá zapísať trvalý pobyt) vlastníte aspoň 5 rokov
Nadobudnutie po 1. 1. 2011
- ak ste byt alebo dom vlastnili najmenej 5 rokov
- podmienka 2-ročného trvalého pobytu bola zrušená
- garáž, pozemok , chatu vlastníte aspoň 5 rokov
Dedenie
- dedíte v priamom rade
- poručiteľ je priamy predok alebo potomok
- uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia poručiteľom
- ak je doba vlastníctva poručiteľa kratšia, započítava sa doba vlastníctva dediča
- ak ste mali zdedenú nehnuteľnosť do 31. 12. 2010 a trvalý pobyt v nej najmenej 2 roky, na
5-ročné vlastníctvo sa neprihliada
Darovanie
- posudzuje sa, či darovaná nehnuteľnosť bola v čase darovania oslobodená od dane, ak
by ju darca predával, alebo nie
- ak darca daruje nehnuteľnosť nadobudnutú do konca r. 2010, vlastní ju aspoň 5 rokov
alebo mal v nej trvalý pobyt 2 roky, pri predaji v čase darovania by bol príjem z
predaja oslobodený od dane
- ak darca daruje nehnuteľnosť , ktorú nevlastnil aspoň 5 rokov a nemal v nej ani trvalý
pobyt 2 roky, pri predaji v čase darovania by príjem z predaja nebol oslobodený.
- pri darovaní nehnuteľnosti nadobudnutej po 1. 1. 2011 sa posudzuje už iba jej 5-ročné
vlastníctvo pre oslobodenie od dane
"Pri posudzovaní nevyhnutnej dĺžky vlastníctva sa spočítajú lehoty vlastnenia poručiteľa a dediča.
Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa
Andrea Medžová ; Zaradenie: PORADCA
Daniela Krajčovičová 25.01.2012 15:09
Reagovať na príspevokv apríli 2010 som predala 4 izbový starší cca 40r. byt bolo donho treba investovať a kedže som inv.dôch. v júni som si kúpila 2 izbový byt a dala som si ho zrekonštrovať. V starom byte som bývala 30 rokov. Mám platiť daň? Ako mám vyplniť danové priznanie na nový byt, ked tam viem len že má 44,53 m2 na na účtovníčku nemám. Som vydatá s manželom nežijem dôchodk poberám 190 euro. dakujem
Daniela Krajčovičová [daniela.krajco@gmail.com] 25.01.2012 15:10
Reagovať na príspevokv apríli 2010 som predala 4 izbový starší cca 40r. byt bolo donho treba investovať a kedže som inv.dôch. v júni som si kúpila 2 izbový byt a dala som si ho zrekonštrovať. V starom byte som bývala 30 rokov. Mám platiť daň? Ako mám vyplniť danové priznanie na nový byt, ked tam viem len že má 44,53 m2 na na účtovníčku nemám. Som vydatá s manželom nežijem dôchodk poberám 190 euro. dakujem
Gabriela Dindova [office@euro-mont.sk] 24.02.2012 12:11
Reagovať na príspevokPravnicka osoba vlastni byt 2 roky moze jej majitel tento byt darovat cudzincovi?
klucarova Maria [klucarova@pobox.sk] 14.02.2013 16:05
Reagovať na príspevokv r.2011 mi otec daroval pozemok, ktorý vlastnil 60 rokov.Bola to úzka parcela o šírke 6m a dĺžke 120m. Tento rok ( 2013 ) som sa s vlastníkmi ďalších parciel, ktoré boli tiež úzke spojila a zámenou vznikli pozemky, ktoré sa teraz dajú predajom lepšie zhodnotiť. Chcem sa spýtať či aj v tomto prípade, keď vznikla nová parcela zámenou dá sa pri predaji uplatniť reprodukčná obstarávacia cena pôvodnej parcely a pri predaji novej parcely sa môže od kúpnej ceny odrátať a daň oplatiť iba z rozdielu ?
Anna Reháková 19.10.2013 19:24
Reagovať na príspevokDobrý deň, prosím poradiť. V krátkosti uvediem. Kúpili sme pre syna RD veľmi lacno lebo majiteľke hrozila exekúcia. Syn ale nedostal hypotéku, má pracovnú zmluvu na dobu určitú. My si nemôžeme dovoliť platiť spotrebný úver, ktorý sme si v rýchlosti zobrali na kupujúci dom, s tým že syna to prefinancuje. Teraz ho musíme predať , vychádza nám tam ziska 20000. Prosím Vás o odpoveď, akú daň musíme zaplatiť v roku 2014 a čo si môžeme odpočítať od výsledku dane. Veľmi pekne Vám ďakujem. Prosím odpovedať na uvedený mail. Ďakujem.
