Pomalý optimizmus na trhu s bytmi
12.07.2011
Počet zobrazení: 1573
Súhrnné štatistiky dokážu dosť napovedať, ale veľa trendov zostáva aj skrytých a naznačujú pomerne pomalé ozdravovanie trhu nehnuteľnosti na bývanie. Ozdravovanie trhu s bytmi je podobné priebehu choroby: striedajú sa zlepšenia s krízami, pozitívny vývoj v jednej oblasti je vykúpený negatívami v inej, ale celkovo badať, že pacientovi sa uľavuje, zdravý však ešte stále nie je. Priemerná cena všetkých slovenských nehnuteľnosti na bývanie v posledných troch mesiacoch roku 2010 aj v prvom štvrťroku 2011 poklesla. To je fakt, ktorý však neznamená, že ceny bytov na celom Slovensku klesajú. Naopak, v prvom štvrťroku 2011 ceny bytov vo väčšine slovenských krajov mierne vzrástli, celoslovenský priemer smerom dolu výraznou mierou ovplyvnila Bratislava (zhruba dvojtretinový podiel).
BYTY SA PREDÁVAJÚ DLHŠIE
Cena je len jedným ukazovateľom, ďalším často používaným porovnaním je, koľko bytov sa v danom čase predalo z celkovej ponuky. Kým v poslednom štvrťroku minulého roka sa predalo 11 percent bytov z ponuky, v prvom štvrťroku to bolo len osem percent. Za prvé tri mesiace roku 2010 sa na Slovensku podarilo podľa dostupných údajov zrealizovať ešte takmer každý piaty byt , ktorý bol ponúknutý na predaj . Miera úspešnosti predaja bytov je v jednotlivých krajoch značne diferencovaná. Relatívne stabilná a vyššia ako v rámci celého Slovenska je úspešnosť predajnosti bytov v Prešovskom kraji a, naopak, pomerne nízku úspešnosť predajnosti bytov dosahoval v posledných štvrťrokoch Košický kraj.
STARŠIE BYTY SA PREDÁVAJÚ LEPŠIE AKO NOVÉ
V podstate už od roku 2008 platí, že z dostupnej ponuky sa reálne predáva menej nových bytov ako starších. Kým pred rokom sa predal takmer každý siedmy ponúknutý nový byt , tak na konci roku 2010 to bol až takmer každý deviaty a na začiatku roku 2011 až takmer každý štrnásty nový byt . Pokiaľ ide o staršie byty , tak v prvom štvrťroku 2011 bol zrealizovaný takmer každý desiaty starší byt, ktorý bol ponúknutý na predaj, kým v predchádzajúcom štvrťroku aj pred rokom bola ešte situácia lepšia a zmenou majiteľa končila každá šiesta ponuka staršieho bytu .
VPLYV ÚSPEŠNOSTI PREDAJA NA CENY
Miera úspešnosti predaja bytu sa jednoznačne premieta aj do cenovej úrovne bytov . Zvýšená ponuka bytov a stagnujúci záujem spojený s možnosťou vyberať si vhodné bývanie z viacerých ponúk sa v prvom štvrťroku 2011 podpísali pod pokles cien bytov oproti poslednému kvartálu 2010 najmä v Bratislavskom kraji a Trnavskom kraji. Dá sa očakávať, že aj v najbližších štvrťrokoch bude na vývoj priemerných cien bytov veľmi silno vplývať pretrvávajúca ponuka nepredaných bytov v niektorých krajoch. Na trhu pretrváva čas hľadania pomyselnej hranice, keď si jednotlivec alebo domácnosť môžu dovoliť zobrať úver na bývanie a zároveň si zachovať aj určitý životný štandard. Očakávané inflačné vplyvy cien potravín a ďalších základných komodít v najbližších štvrťrokoch tiež tlmia vyhliadky na výraznejšiu konečnú spotrebu domácností a rast likvidity na slovenskom trhu s bývaním. Rastie aj pravdepodobnosť zvyšovania úrokov na úvery na bývanie. Aj tieto skutočnosti pravdepodobne prispejú len k postupnej ďalšej aktivizácii slovenského trhu s bývaním s tým, že priemerné ceny nehnuteľnosti na bývanie ešte môžu v najbližších mesiacoch zaznamenať mierne výkyvy oboma smermi.
Autor pracuje na oddelení makroekonomických analýz odboru menovej politiky NBS.
Prehľad podľa krajov
Vývoj realizačných cien (eur/m2, ľavá os) a počtov skutočne predaných bytov podľa jednotlivých krajov (pravá os).
Ponuka trhu
Trh s bývaním je na Slovensku v rozhodujúcej miere postavený na ponuke a predaji už existujúcich bytov , ktoré majú podiel 75 až 80 percent.
Rozdielnosť cien
Rozdiel medzi cenou, za ktorú sa byt ponúka v inzercii alebo v letákoch realitných kancelárií , a cenou, za ktorú sa nakoniec predá, dosahuje jedno až šesť percent. K najvýraznejším rozdielom dochádza v Bratislavskom kraji. Naopak, v Trenčianskom a Žilinskom kraji sa ponukové a konečné predajné ceny bytov veľmi približujú.
Nové versus staré byty
Priemerné kúpne ceny nových bytov sú na Slovensku vo všeobecnosti o 15 až vyše 30 percent vyššie ako ceny starých bytov s tendenciou udržania až mierneho znižovania tohto rozdielu. Najnižšie rozdiely sú v Bratislavskom kraji, Košickom kraji a Trnavskom kraji (15 až vyše 20 percent).
Kto dominuje?
Na slovenskom trhu s bývaním dominuje bratislavský región, v ktorom sa ponúka na predaj a aj sa zrealizujú už dlhodobejšie takmer dve tretiny z celkového počtu ponúk a uskutočnených transakcií. Podiely ostatných krajov sa pohybujú od zhruba štyroch percent (Nitriansky kraj) do vyše sedem percent (Košický kraj).
Tieto poznatky treba považovať za orientačné z viacerých dôvodov, dáta sú predovšetkým z prostredia realitných kancelárií a môže dochádzať ku skresleniu, napríklad ak jeden klient zadal predaj bytu trom realitnám kanceláriam a všetky ho vedú v ponuke, čiže teoreticky sa do štatistík môže dostať trikrát. Trh s bytmi sa tiež nachádza na pomerne nízkych úrovniach, a tak aj relatívne malý pohyb predaja bytov môže dosť výrazným spôsobom ovplyvniť štatistiky ich predajnosti aj cenového vývoja. Pre komplexnejšie hodnotenie slovenského trhu s bývaním však iný vhodnejší zdroj údajov v súčasnosti neexistuje.
[Forbes; 07/2011; 07/07/2011; s.: 70,71; MIKULÁŠ CÁR ; Zaradenie: Investície extra]
