Otázky a odpovede - o kúpe nehnuteľnosti

01.08.2011 Počet zobrazení: 1556

Ako je to s vymáhateľnosťou naplnenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve? V našej zmluve je uvedené, že záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. Je možné za zmenu okolností považovať fakt, že nemáme možnosti na vyplatenie dohodnutej kúpnej ceny?

 

Predpokladáme, že ide o uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Občiansky zákonník na splnenie predpokladu zániku záväzku uzatvoriť kúpnu zmluvu vyžaduje, aby zmeny predmetu zmluvy boli podstatné. Napríklad kvalitatívne, išlo o poškodenie, stratu niektorých vlastností. Medzi dôvody zániku záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu možno zaradiť objektívne okolnosti. Za určitých okolností to môže byť aj zmena finančnej situácie kupujúcich. Napríklad na majetok kupujúceho vyhlásil súd konkurz. V prípadnom súdnom konaní by súd mohol skúmať podmienky vyhlásenia konkurzu, či nebol účelový, alebo neprišlo k podvodu. Podstatnou zmenou okolností môže byť zmena finančnej situácie v prípade, ak v tejto zmluve bolo vyslovene vymienené, že kupujúci je povinný uzavrieť kúpnu zmluvu len v prípade, ak mu banka poskytne úver na úhradu kúpnej ceny, a potom mu ho nedá. V takomto prípade je však potrebné zvážiť dôvody, pre ktoré mu ho nedala. Za určitých podmienok by sa mohla za podstatnú zmenu okolností považovať strata zamestnania kupujúceho. Tu by však bolo treba posúdiť, do akej miery si ju spôsobil sám a do akej miery má strata príjmu vplyv na možnosť uhradiť kúpnu cenu. Záleží od okolností jednotlivého prípadu, výšky kúpnej ceny, zanedbania povinností kupujúcich a podobne. V prípade, ak nebudú splnené podmienky vyššie uvedenej zmeny okolností a ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roku domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Zmena finančnej situácie kupujúcich, ako dôvod zániku záväzku uzatvoriť takúto kúpnu zmluvu, by sa mohla problematicky uplatniť v prípade, ak by sa vzájomné vzťahy účastníkov spravovali ustanoveniami Obchodného zákonníka. Obchodné právo napríklad v súvislosti so zmarením účelu zmluvy ustanovuje, že za podstatnú zmenu okolností, za ktorých sa zmluva uzatvorila, sa nepovažuje zmena majetkových pomerov niektorej strany alebo zmena hospodárskej alebo trhovej situácie. Toto ustanovenie by sa mohlo podporne použiť pri výklade podstatnej zmeny okolností, napríklad v zmluvných vzťahoch medzi podnikateľmi.

 

Na koho sa môžem obrá tíť v prípade problémov s realitnou kanceláriou, ktorá s nami podpísala zmluvu o predaji nehnuteľnosti, ale nehnuteľnosť aktívne neponúkala, čím porušila zmluvu. Dom sme si teda predali sami, ale realítka nám dala pokutu za porušenie zmluvy. Bola ich pokuta oprávnená?

 

Pre prešetrenie nároku je potrebné vychádzať z konkrétnych ustanovení zmluvy medzi vami a realitnou kanceláriou. Je podstatné určiť, či zmluva je exkluzívna alebo nie. Avšak, ak by aj bola exkluzívna, exkluzivita sama osebe nemusí zabezpečovať nárok realitnej kancelárie na zaplatenie zmluvnej pokuty. Špeciálne je potrebné posúdiť ustanovenia zmluvy, ktoré stanovujú zmluvnú pokutu a posúdiť ich konkrétne znenie. Stanovenie nároku realitky na zmluvnú pokutu je nárokom, ktorý musí byť v zmluve presne a jasne špecifikovaný, inak by ho súd nemusel priznať. Vzhľadom na to, že v tomto prípade sú dôležité konkrétne ustanovenia zmluvy, ktoré stanovujú práva a povinnosti zmluvných strán, posúdenie zmluvy a vymáhaného nároku na zaplatenie pokuty odporúčame zabezpečiť prostredníctvom advokáta. V prípade, že je realitná kancelária členom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, inštitúcie zastrešujúcej činnosť realitných kancelárii, odporúčame sa obrátiť na ňu so žiadosťou o prešetrenie.

 

Chceli sme kúpiť byt vo výstavbe, podpísali zmluvu o budúcej zmluve, zaplatili 15 percent z ceny bytu. Tesne po skolaudovaní celej bytovky sa zmenili konatelia a vydali predbežné opatrenia na pozemok a aj zákaz nakladania s nehnuteľnosťou, vydaným Generálnou prokuratúrou. Môžeme vymáhať zálohu?

 

Ak si chcete uplatniť nárok na vrátenie 15 percent z ceny bytu súdnou cestou, odporúčame vám v prvom rade, skončiť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Pokiaľ ide o vašu otázku v súvislosti s možnosťou developera podať opravný prostriedok proti rozhodnutiu súdu, súd môže vydať platobný rozkaz, ak sa v návrhu uplatňuje právo na zaplatenie peňažnej sumy vyplývajúce zo skutočností uvedených navrhovateľom. V platobnom rozkaze uloží odporcovi, aby do 15 dní od doručenia platobného rozkazu zaplatil navrhovateľovi uplatnenú pohľadávku a trovy konania, alebo aby v tej istej lehote podal odpor na súde, ktorý platobný rozkaz vydal. Odpor proti platobnému rozkazu sa musí odôvodniť. Ak by súd vo vašom prípade vydal platobný rozkaz, môže proti nemu developer podať odpor, avšak musí ho odôvodniť. Ak by developer podal odpor, ktorý by aj odôvodnil a podal by ho včas (do 15 dní odo dňa doručenia platobného rozkazu), súd nariadi pojednávanie, ktoré v prípade, ak váš nárok bude preukázaný, skončí vydaním rozsudku vo veci samej, proti ktorému sa však developer môže odvolať za podmienok stanovených v Občianskom súdnom poriadku. V prípade, že sa neodvolá, rozhodnutie nadobudne právoplatnosť dňom márneho uplynutia lehoty na odvolanie. Ak developer dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, resp. vám nevráti peniaze, ste oprávnení podať návrh na vykonanie exekúcie. Podkladom na exekúciu je exekučný titul, v ktorom sa ukladá povinnosť zaplatiť peňažnú sumu, teda právoplatný a vykonateľný rozsudok: Exekúciu môže exekútor vykonať napríklad predajom hnuteľných vecí, nehnuteľností developera, prípadne predajom cenných papierov developera. Pre záväzné stanovisko by bolo potrebné sa podrobnejšie oboznámiť s príslušnou dokumentáciou a tým, či zákaz nakladania s nehnuteľnosťami smeruje voči konateľom alebo developerovi ako právnickej osobe. PRIPRAVENÉ V SPOLUPRÁCI S ADVOKÁTSKOU KANCELÁRIOU VOJČlK & PARTNERS. S.R.O.. A REALITNÝM INTERNETOVÝM PORTÁLOM REALITY. SK

Stanovenie nároku realitky na zmluvnú pokutu je nárokom, ktorý musí byť v zmluve presne a jasne špecifikovaný inak by ho súd nemusel priznať.

Pripravila: Jana Véghová