Na vypracovaní zmluvy o kúpe či predaji nehnuteľnosti sa šetriť neoplatí
12.08.2011
Počet zobrazení: 5279
Ľudia neraz šetria aj na tom, čo sa im nemusí vyplatiť.
Napríklad kupujú a predávajú nehnuteľnosti bez toho, aby si dali vyhotoviť zmluvy odborne a už vôbec si nedávajú zhotovovať znalecké posudky. Najlepšie je, ak kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej zmluve vypracuje odborník. "Potrebné je trebárs špecifikovať podrobný popis predmetu zmluvy, to znamená všetkých nehnuteľností, ktoré sú predmetom kúpy, podľa toho, ako sú uvedené na jednotlivých listoch vlastníctva," upozorňuje Ingeborg Čavargová, súdna znalkyňa. Dôležité sú aj jasné ustanovenia o podmienkach platby. "Podrobne treba špecifikovať kúpnu cenu a spôsob jej vyplatenia vrátane čísel účtov, prípadne na ktorý účet aká časť sumy pôjde. Tiež je dobré uviesť spôsob a termín výmazu prípadných tiarch." Ak ide o hypotéku a banka vyžaduje nejaké zmeny, môže ich definovať v úverovom návrhu a úverovej zmluve.
"Žiadateľ o úver spravidla neuspeje pre nedostatočnú bonitu, nedostatočnú hodnotu zabezpečenia," vraví znalkyňa. "Hodnota nehnuteľnosti akceptovaná bankou nepokrýva totiž požadovanú výšku úveru alebo ide o nevhodný predmet zabezpečenia.
Napríklad ak sú na nehnuteľnosti ťarchy, plomby, poznámky, nevysporiadané veci, alebo ak ide o čierne stavby, prístavby, rekonštrukcie, prípadne sú vyhodnotené iné riziká." Hodnota nehnuteľnosti je jedna vec a iná je kúpna cena. "Tá vzniká dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim, bankový znalec ju neovplyvňuje." Kúpne zmluvy zhotovujú aj notári formou notárskej zápisnice alebo advokáti.
"Výhodou je, že notári a advokáti sú osoby, ktoré poznajú zodpovedajúce zákony, a mali by mať s prevodmi nehnuteľností aj skúsenosti," vraví advokát Slavomír Rabatin z advokátskej kancelárie Raslegal. Mala by to teda byť záruka, že prevod sa uskutoční bez akýchkoľvek problémov. "Práva klienta takto budú ochránené v maximálne možnej miere. Samozrejme, advokát môže na seba prevziať aj bremeno v podobe autorizácie zmluvy." Autorizácia znamená, že advokát spíše zmluvu, zistí totožnosť jej účastníkov a ich zástupcov. Posúdi tiež, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.
Podľa Branislava Špirka z Národnej asociácie realitných kancelárií treba poznať aj všetky riziká spojené s úhradou kúpnej ceny. "Ak si niekto dá vyhotoviť zmluvu realitnou kanceláriou, mal by ju ešte dodatočne prekonzultovať s právnikom. Zníži tak riziko, že sa zabudne na nejaký dôležitý detail, ktorý by mohol neskôr jeho situáciu skomplikovať." Pripomína, že v zmluve musí byť vždy údaj o tom, že predávajúci je vlastníkom danej nehnuteľnosti. "Že ju predáva kupujúcemu vcelku." Každý, kto sa chystá kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, mal by sa poradiť s odborníkom. "Aj keby malo ísť o platenú službu, pri cene nehnuteľností ide o zanedbateľný výdavok voči tomu, aké náklady by musel záujemca o prevod alebo nadobudnutie nehnuteľnosti vynaložiť pre prípad, že pri prevode nastanú problémy," hovorí Rabatin. Môže sa totiž stať, že predávajúci nie je vlastník nehnuteľnosti a uzavretá zmluva by teda nemusela platiť, prípadne kupujúci nezaplatí. Najväčším nedostatkom neodborne zhotovených zmlúv je nedostatočné vymedzenie práv a povinností zmluvných strán. "Zmluvu si často vyhľadajú na internete a túto bez všetkého aplikujú aj na ich právny vzťah. Pritom si neuvedomujú, že takáto zmluva buď neobsahuje náležitosti vyžadované zákonom, alebo ak ich aj obsahuje, neobsahuje dostatočné vymedzenie vzájomných práv a povinností. Zmluvu je potrebné pripraviť na každý vzťah individuálne," upozorňuje advokát.
Právo doživotného užívania
Dobre sformulovaná zmluva sa zíde aj rodičom, ktorí darujú nehnuteľnosť svojim deťom, ale chcú v nej dožiť. V takomto prípade je najlepšie dohodnúť hneď pri zmluve o prevode aj vecné bremeno. "Netreba sa spoliehať na to, že sa vecné bremeno zriadi dodatočne," vraví Rabatin. "Vzťahy sa totiž môžu medzičasom naštrbiť a pôvodný prevádzajúci už nadobúdateľa nedonúti vecné bremeno zriadiť." Spolu s kúpnou zmluvou sa musí doručiť aj návrh na vklad do katastra. "Kto návrh na vklad podpíše, ako aj to, kto ho na kataster podá, je prednostne vecou dohody zmluvných strán. Ak ide o byt a zmluvné strany nedospejú k dohode, návrh na vklad podáva predávajúci." Podpisy na návrhu sa neoverujú. Jeho prílohou je zmluva v dvoch vyhotoveniach. Podmienkou zmeny vlastníka je jej vklad do katastra nehnuteľností. "Až na určité výnimky sa nadobúdateľ zo zmluvy stáva vlastníkom nehnuteľnosti až právoplatnosťou rozhodnutia správy katastra," upozorňuje Rabatin. "Výnimka platí pri prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Právne účinky vkladu zo zmluvy vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení, ale ku dňu doručenia návrhu na vklad. Správa katastra návrh na vklad spravidla zamieta pre neplatnosť zmluvy, keď neobsahuje podstatné náležitosti alebo z dôvodu nedostatkov, ktoré účastníci ani napriek výzve neodstránia v určenej lehote."
Poplatky na správe katastra
V dohode treba pamätať aj na ustanovenie o tom, kto uhradí poplatky na katastri. "Kto zo zmluvných strán ich bude hradiť, je prednostne vecou ich dohody. Ak ide o prevod bytu a zmluvné strany nedospejú k inej dohode, náklady znáša predávajúci. Od kupujúceho môže však žiadať preukázateľne zaplatené správne poplatky a tiež odmenu notára v prípade, že si zmluvu dá vyhotoviť formou notárskej zápisnice," upozorňuje Rabatin. Ak poplatok neprevyšuje 300 eur, platí sa kolkovými známkami. Pripájajú sa k návrhu na vklad. Zákon však pozná aj iné formy platenia poplatkov, napríklad v hotovosti do pokladnice, ak poplatok neprevyšuje 300 eur, prevodom na účet alebo poštovým poukazom. Poplatok za návrh na vklad je splatný podaním návrhu. Štandardný za návrh na vklad do katastra nehnuteľností je 66 eur. V prípade, že navrhovateľ navrhuje rozhodnúť v zrýchlenom konaní, je to 265,50 eura. Ak je návrh podaný elektronicky, znižujú sa poplatky na polovicu, teda 33 eur alebo 130 eur. Existuje aj možnosť podať katastru oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe. Tlačivo je zverejnené na internetovej stránke katastrálneho úradu. Poplatky sa tým znížia o ďalších 15 eur.
66 eur je štandardný poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Čo v kúpnej zmluve nesmie chýbať
- Označenie zmluvných strán - meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené. Ďalšie identifikačné údaje nie sú na škodu.
- Vymedzenie nehnuteľnosti - označenie podľa katastrálneho územia, označenie pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, určenie, či je pozemok evidovaný ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E", označenie druhu pozemku a jeho výmery, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený.
- Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku predmetu prevodu. Ak ide o prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, musí zmluva obsahovať aj náležitosti vymedzené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
- Dohoda o cene - je podstatnou náležitosťou zmluvy.
- Podpisy prevodcov - na zmluve musia byť overené.
- Ide len o základný a minimálny rozsah, ktorý by mala každá zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovať tak, aby bola platná a schopná vkladu do katastra nehnuteľností. Samozrejme, zmluva by mala obsahovať aj iné náležitosti, ktoré upravia vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán.
- Návrh na vklad - môžu podpísať všetky zúčastnené zmluvné strany alebo ktorákoľvek z nich. Kto návrh na vklad podpíše, ako aj to, kto ho na kataster podá, je prednostne vecou dohody. Ak ide o byt alebo nebytový priestor a zmluvné strany nedospejú k dohode, návrh na vklad podáva predávajúci. Podpisy na návrhu na vklad sa neoverujú, mal by obsahovať označenie, kto ho podáva, v rozsahu meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o fyzickú osobu a ak ide o právnickú osobu, obchodné meno, názov a sídlo spoločnosti, označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný, a v neposlednom rade označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony. Odhliadnuc od osobitných prípadov je prílohou návrhu na vklad zmluva v dvoch vyhotoveniach.
Zmluvu treba doručiť na kataster
- Po uzatvorení kúpnej zmluvy sa podáva návrh na vklad do katastra. Ešte predtým môžu účastníci zmluvy podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva. Oznámenie sa podáva v elektronickej podobe formou elektronického tlačiva na webovej stránke úradu. Oznámenie sa zašle elektronicky na príslušnú správu katastra. Správa katastra oznámenie z evidencie vymaže, ak do 90 dní od jeho doručenia nepodá ani jeden z účastníkov zmluvy návrh na vklad.
- Kúpnu zmluvu s návrhom na vklad treba doručiť na tú správu katastra, v ktorej územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti až dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia katastra o povolení vkladu. Pri prvom prevode vlastníctva bytu z vlastníka na nájomcu sa nájomca, a teda kupujúci, stáva vlastníkom bytu na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu ku dňu doručenia návrhu na vklad. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu dostanú účastníci zmluvy do 15 dní.
- Správne poplatky sa platia na katastri kolkovými známkami už pri podaní návrhu na vklad. Základný poplatok je 66 eur a správa katastra o návrhu rozhodne do 30 dní, alebo 265,50, ak sa má rozhodnúť do 15 dní. Poplatky sa znižujú o polovicu, ak sa návrh podáva elektronicky, takže je to 33 alebo 133 eur. Pri doručení návrhu na vklad v elektronickej podobe sa poplatok znižuje o ďalších 15 eur. Napríklad, ak sa podá elektronicky návrh na vklad aj s oznámením o zamýšľanom návrhu, poplatok bude 66:2 = 33eur-15 = 18eur. Ak však ide o dva právne úkony napríklad prvým je kúpna zmluva a ďalším je zriadenie vecného bremena, poplatok sa vyberie osobitne za každý úkon.
- Návrh na vklad sa podáva vždy písomne a obsahuje meno navrhovateľa, miesto jeho trvalého pobytu, adresu správy katastra, ktorej je adresovaný, potrebné je uviesť, že ide o kúpnu zmluvu, nezabudnite uviesť aj číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia.
- Návrh na vklad sa podáva vždy písomne a obsahuje meno navrhovateľa, miesto jeho trvalého pobytu, adresu správy katastra, ktorej je adresovaný, potrebné je uviesť, že ide o kúpnu zmluvu, nezabudnite uviesť aj číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia.
- K návrhu priložíte kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami sú: verejná alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva; identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nieje vpísané na liste vlastníctva; geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku; dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, jeho podpis treba dať osvedčiť u notára.
- Pri predaji bytu je prílohou zmluvy aj vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že predávajúci nemá nijaké nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. U notára treba dať osvedčiť aj podpis predávajúceho na zmluve.
- Osvedčenie nie je potrebné, ak zmluvu vyhotoví notár vo forme notárskej zápisnice alebo je autorizovaná advokátom. Ak ste predtým podali správe katastra oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad elektronicky, treba ho tiež priložiť podpísaný navrhovateľom v papierovej podobe.
- Na správu katastra, v obvode ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, treba doručiť návrh s potrebným počtom zmlúv. Tá aj rozhoduje o povolení vkladu. Ak sa kupované nehnuteľnosti nachádzajú v územnom obvode viacerých správ katastra, je príslušná konať o celom návrhu ktorákoľvek z príslušných správ katastra.
- Osvedčenie nie je potrebné, ak zmluvu vyhotoví notár vo forme notárskej zápisnice alebo je autorizovaná advokátom. Ak ste predtým podali správe katastra oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad elektronicky, treba ho tiež priložiť podpísaný navrhovateľom v papierovej podobe.
- Na správu katastra, v obvode ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, treba doručiť návrh s potrebným počtom zmlúv. Tá aj rozhoduje o povolení vkladu. Ak sa kupované nehnuteľnosti nachádzajú v územnom obvode viacerých správ katastra, je príslušná konať o celom návrhu ktorákoľvek z príslušných správ katastra.
Čomu ešte treba venovať pozornosť
- Návrh na vklad sa zamieta, ak je zmluva vyhotovená chybne napríklad predávajúci nie je vlastníkom predávanej nehnuteľnosti, jeho právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené, zmluva odporuje zákonu, obchádza ho, prieči sa dobrým mravom.
- Zmluva môže obsahovať aj viac právnych úkonov, v návrhu treba označiť všetky. Napríklad jeden je kúpna zmluva, druhý zriadenie vecného bremena
- práva doživotného užívania v prospech predávajúceho. Návrh teda bude obsahovať dva právne úkony - bude pozostávať z návrhu na vklad vlastníckeho práva a druhý bude návrh na vklad vecného bremena, teda takzvaného práva doživotného užívania v prospech predávajúceho. Takto môže rodič predať svoj byt s tým, že si ponechá právo byt ďalej užívať.
- Znalecký posudok o stave nehnuteľnosti a jej hodnote netreba priložiť. Potrebné je to len pri zápise údajov o práve k rozostavanej stavbe do katastra nehnuteľností a preukazuje sa ním stupeň rozostavanosti stavby.
- Návrh na vklad nemusia podávať všetci účastníci zmluvy - stačí, ak ho podá len jeden z nich. Je to jedno, či ide o predávajúceho alebo kupujúceho, ak si účastníci zmluvy nedohodli priamo v samotnej zmluve, kto podá návrh na vklad.
- Zmluva môže obsahovať aj viac právnych úkonov, v návrhu treba označiť všetky. Napríklad jeden je kúpna zmluva, druhý zriadenie vecného bremena
- práva doživotného užívania v prospech predávajúceho. Návrh teda bude obsahovať dva právne úkony - bude pozostávať z návrhu na vklad vlastníckeho práva a druhý bude návrh na vklad vecného bremena, teda takzvaného práva doživotného užívania v prospech predávajúceho. Takto môže rodič predať svoj byt s tým, že si ponechá právo byt ďalej užívať.
- Znalecký posudok o stave nehnuteľnosti a jej hodnote netreba priložiť. Potrebné je to len pri zápise údajov o práve k rozostavanej stavbe do katastra nehnuteľností a preukazuje sa ním stupeň rozostavanosti stavby.
- Návrh na vklad nemusia podávať všetci účastníci zmluvy - stačí, ak ho podá len jeden z nich. Je to jedno, či ide o predávajúceho alebo kupujúceho, ak si účastníci zmluvy nedohodli priamo v samotnej zmluve, kto podá návrh na vklad.
Pripravila: Helena Kokolová
svetlana široká [siroka111@azet.sk] 31.03.2012 21:47
Reagovať na príspevokmoji rodičia maju staru zmluvu podla ktorej kupovali urcitu cast pozemku,no ako majitelia nie su zapisany v katastri. Na zmluve su podpisy, datumy, svedkovia (aj zijuci), je tam peciatka...mozeme sa branit takouto zmluvou?
Ján Antol [12topvar12@azet.sk] 27.04.2015 20:11
Reagovať na príspevokDobrý deň potreboval by som vypracovať zmluvu na kúpu bytu chcel by som sa opýtať Koľko by a tá zmluva stála za odpoveď vopred ďakujem
