Končíte s nájmom bytu? Na čo všetko treba predtým myslieť
16.06.2011
Počet zobrazení: 1620
Prázdniny sú najvhodnejším časom na ukončovanie nájmov a ďalšie prenajímanie bytov . Minimálne dva mesiace pred nástupom do školy treba mať byt v poriadku, pripravený na ďalšie prenajímanie.
Určitý čas si treba rezervovať aj na jeho rekonštrukciu, najmä ak bol predtým v dlhodobom prenájme.
"Na uzatváranie nájomných zmlúv je vhodné leto. Posledné, pre majiteľov vhodné podmienky na uzatváranie nájomných zmlúv so študentmi sa končia v septembri, keď sa pred začiatkom školského roka alebo semestra na vysokých školách hľadajú prenájmy. Voľné byty hľadajú aj po skončení školy, keď ako absolventi nastupujú do práce," vraví Stanislav Polák z bratislavského Stavocentra, ktorý prenajíma byty v centre Bratislavy.
Študenti, ale aj rodiny s deťmi majú z čoho vyberať, keďže ponuka prevažuje nad dopytom, čím sa aj ceny nájmov tlačia dolu. Jednoizbový kompletne zariadený byt v Bratislave v novostavbe – s balkónom, novou kuchynskou linkou a sporákom, chladničkou, práčkou a mikrovlnkou, televízorom, káblovkou, novými posteľami, skriňou sa dá prenajať za 340 až 360 eur mesačne, k tomu si treba ďalších 60 eur priplatiť za energie. Trojizbový kompletne zariadený byt s klimatizáciou v novostavbe vyjde na 700 eur, plus 200 eur stoja energie.
Pre vlastníkov je dôležité, aby si našli serióznych záujemcov a aby za nich neskôr nemuseli doplácať za neúmerne vysokú spotrebu energií. Nie sú tiež ojedinelé situácie, keď študentka po dvoch mesiacoch bývania hodí kľúče do schránky a končí. V každom prípade je preto vhodné v nájomnej zmluve zakotviť kauciu, ktorá slúži ako záruka počas celého obdobia prenájmu.
"Po jeho skončení, keď sa podpíše odovzdávací protokol, v ktorom sa uvedie, či je odovzdaný byt v poriadku, medzi nájomcom a prenajímateľom nie sú žiadne dlhy, vtedy majiteľ nájomníkovi kauciu vráti, "Naopak, ak by bolo zariadenie poškodené alebo na nájomnom by boli dlhy, tak podľa zmluvy časť kaucie alebo celá prepadne v prospech majiteľa bytu ." To je, ako vraví aspoň aká taká poistka, že majiteľovi v takých prípadoch ostane aspoň jedno alebo dvojmesačnémesačné nájomné. Ak by však po riadnom odovzdaní bytu špekuloval majiteľ, kauciu vrátiť nechce, tak nájomník by ju musel vymáhať cestou súdu.
"Môže sa stať, že vlastník bytu trvá na tom, že byt bol poškodený," pripúšťa Sotorníková. "Taký prípad sme neriešili. Nájomné zmluvy totiž väčšinou uzatvárame s firmami a tie byty poskytujú ďalej svojim zamestnacom. Firmy ich zvyknú dodržiavať." Opačné skúsenosti majú realitky so študentami, či už našimi alebo z cudziny.
Realitné kancelárie spravidla už prípadné dlhy od nájomcov nezvyknú vymáhať. Zameriavajú sa na sprostredkovanie prenájmu bytu . Právnikov kvôli dlhom oslovujú len výnimočne. Pre zahraničných študentov sú zaujímavé byty v blízkosti vysokých škôl.
"Ukázalo sa, a to nielen v prípade prenájmov pre študentov, že ak niekto uzatvára nájomné zmluvy na rok, a nie dlhodobo, napríklad študenti na celé obdobie štúdia, špekuluje. Ak však niekto seriózne vstupuje do nájomného vzťahu na obdobie piatich, šiestich rokov – tam sa dá cena nájmu aj vybartrovať. Buď tak, že sa zaviaže nájomca byt upraviť, alebo sa nájomné zníži," vraví Stanislav Polák zo Stavocentra v Bratislave.
Preberací a odovzdávací protokol
Prílohou každej nájomnej zmluvy by mal byť preberací a odovzdávací protokol. Zhotovuje sa na začiatku, ale aj na konci nájomného vzťahu. Vždy treba opísať stav elektromeru, vodomeru, opísať všetky poškodenia stien, dverí, nábytku. Do protokolu treba zaznamenať vždy len poškodené veci a opísať aj všetok inventár bytu . Keď je byt zariadený, opísať postele, zariadenie. Robí to vždy majiteľ, ktorý vie, čo v byte by mal rád pod kontrolou. Výpovedná lehota v zmluve nemusí byť, ak je uzavretá na dobu určitú. "Napríklad, ak sa uzatvára na rok. Ak sa dohodnú na výpovednej lehote, tak by ju mali dodržať," vraví ďalej Sotoríková. Pripomína tiež, že nielen pri skončení nájmu, ale aj počas neho by si mal majiteľ bytu s nájomcami priebežne vyrovnať všetky nedoplatky. Aktuálne je to aj teraz, keďže koncom mája správcovia a bytové družstvá doručovali vlastníkom bytov vyúčtovanie zálohových platieb za minulý rok.
V prípade, že niekto chce začať byt prenajímať, mal by správcu vždy požiadať o nový zálohový predpis. "Nie je vhodný ten, ktorý bol vyhotovený na majiteľa bytu v čase, keď v ňom býval," upozorňuje ďalej Polák. "Nezohľadňuje totiž nároky nájomcov na vodu, teplo. Vlastníci sa takto dostávajú do problémov najmä po ročnom zúčtovaní nákladov za užívanie bytu . Platby za teplo alebo teplú úžitkovú vodu sú totiž najvyššie položky na vyúčtovacích dokladoch, a teda značne ovplyvňujú náklady na užívanie bytu . Môže sa stať, že budú konečnou sumou zaskočení. V jednom našom prípade sa ročný nedoplatok na vode vyšplhal na závratnú sumu, až dvetisíc eur."
Pravidelné kontroly bytu a spotreby
Neznalosť alebo nedôslednosť vlastníka totiž často využívajú práve prešpekulovaní nájomcovia. "Stáva sa, že si byt prenajmú na rok a neprihlásia ďalšie osoby, ktoré sa do bytu neskôr prisťahujú," vraví ďalej Polák. "Takto vysokou spotrebou tepla, ale najmä vody spôsobia vlastníkovi niekedy neúmerne vysoké náklady."
Je to však podľa neho chyba majiteľa, ktorý si v nájomnej zmluve nevyhradí právo na pravidelnú kontrolu bytu . "Nezisťuje už po dvoch či troch mesiacoch reálnu spotrebu vody. Nepríde k správcovi upraviť si zálohovú platbu, nezohľadní vo výške nájomného spotrebu. Potom, keď sa vynaliezaví nájomníci z bytu vysťahujú a príde vyúčtovanie, riešiť problém je už neskoro.
Treba si uvedomiť, že vyúčtovanie sa robí až po piatich mesiacoch určitého vyúčtovacieho obdobia, väčšinou je to koncom mája," pripomína Polák. Potom je už podľa neho neskoro naháňať bývalého nájomníka, aby nedoplatky uhradil. "Určite má už prenajatý ďalší byt na neznámej adrese. Zbytočne bude taký majiteľ chodiť k nám na správu a reklamáciou riešiť problém vysokej spotreby. Ak je merač vody alebo tepla certifikovaný a opatrený plombou, zosnímame všetky údaje, zistíme, že meradlo nebolo poškodené, tak spotreba je reálna, nie je čo riešiť. Ak však nalieha, aby sme zabezpečili overenie meradiel v metrologickom ústave, tak to urobíme. Môže to byť totiž aj pre neho podkladom na vymáhanie nedoplatku, ktorý mu nájomca spôsobil a on ho zaplatiť nevie."
Ako je skončenie nájmu upravené v Občianskom zákonníku
Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na ich vydanie alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou. Spravidla ju možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľnosti v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.
Ustanovenia Občianskeho zákonníka o výpovednej dobe, vyprataní a odovzdaní platia iba vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak.
Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby porušil svoju povinnosť – nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu nevyhovujúce, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy.
Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.
Ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.
Po podanej výpovedi alebo tri mesiace pred skončením nájmu a odovzdaním veci je nájomca nehnuteľnej veci povinný, ak sa nedohodlo inak, umožniť záujemcovi o prenajatie jej prehliadku v prítomnosti prenajímateľa alebo jeho zástupcu. Nájomca nesmie byť prehliadkou zbytočne obťažovaný.
Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Ak došlo k poškodeniu alebo nadmernému opotrebeniu prenajatej veci v dôsledku jej zneužitia, zodpovedá nájomca aj za škody spôsobené osobami, ktorým umožnil k prenajatej veci prístup, za náhodu však nezodpovedá.
Domáhať sa náhrady možno len do šiestich mesiacov od vrátenia prenajatej veci; inak nárok zanikne.
Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu . Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.
Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva. Čo sa rozumie služobným bytom , bytom osobitného určenia a bytom v domoch osobitného určenia a za akých podmienok možno uzavrieť nájomnú zmluvu upravujú osobitné zákony.
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu . Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis.
Práva a povinnosti nájomcu – člena družstva – pokiaľ ide o vykonávanie drobných opráv v byte a pokiaľ ide o úhradu nákladov spojených s bežnou údržbou bytu , upravujú stanovy družstva.
Nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej domácnosti, majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu , ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu . Nájomca je povinný užívať byt spoločné priestory a zariadenie domu riadne a riadne požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu .
Nájomcovia sú povinní pri výkone svojich práv dbať, aby sa v dome vytvorilo prostredie zabezpečujúce ostatným nájomcom výkon ich práv.
Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť nedostatky brániace riadnemu užívaniu bytu , alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia nedostatkov.
Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte , ktoré má znášať prenajímateľ a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu , má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu. Nájomca je povinný odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu nedostatky a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.
Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a inépodstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu.
Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.
Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu , spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu , a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis. Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.
Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu má aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali nedostatočne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu . Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu , pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Právo treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia nedostatkov či porúch.
Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb.
Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti.
Spoločný nájom vzniká tiež dohodou medzi doterajším nájomcom, ďalšou osobou a prenajímateľom. Pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi manželmi. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných je potrebný súhlas všetkých; inak je právny úkon neplatný. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločného nájmu bytu sú oprávnení a povinní všetci spoloční nájomcovia spoločne a nerozdielne. Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu , rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu , ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. Zároveň určí, ktorý zo spoločných nájomcov alebo ktorí z nich budú byt ďalej užívať.
Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu , vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu , vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve; z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Neplatí to, ak manželia spolu trvale nežijú. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva.
To isté platí, ak vzniklo pred uzavretím manželstva niektorému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu.
Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu , súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu .
Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Pri rozhodovaní o ďalšom nájme byte vezme súd zreteľ najmä na záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa.
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.
Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu. Ak bola daná výpoveď z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu , a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Počas prázdnin a v septembri sa uzatvára najviac nájomných zmlúv
.AUTOR - SHUTTERSTOCK
Jerome Burchael [jeromeburchael91@gmail.com] 29.09.2022 05:30
Reagovať na príspevok
Ahoj,
Ste podnikateľ alebo žena?, Potrebujete pôžičku? Máte záujem o získanie akéhokoľvek typu úveru? alebo ste v nejakom finančnom chaose alebo potrebujete finančné prostriedky na rozbehnutie vlastného podnikania? Potrebujete pôžičku na vyrovnanie svojho dlhu alebo splatenie účtov alebo začatie pekného podnikania? Máte nízke kreditné skóre a je pre vás ťažké získať kapitálový úver od miestnych bánk/iných finančných inštitúcií?
kontaktujte nás prostredníctvom firemného e-mailu na adrese: jeromeburchael91@gmail.com
kontaktujte whatsapp: +2349027345692
Jerome Burchael
