Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou nemusí byť výhodná pre každého
19.04.2012
Počet zobrazení: 2632
Kúpa a predaj nehnuteľnosti nepatria medzi každodenné záležitosti. Vzhľadom na to, že pri týchto typoch obchodu sa uzatvárajú zmluvy na vysoké sumy, je nanajvýš dôležité dávať si pozor a nič nepodceniť.
Podvody pri predaji bytov, domov a pozemkov nie sú ničím výnimočným a o peniaze prichádzajú aj ľudia, ktorí nič nepodcenia. "Ak nie sú kupujúci alebo predávajúci v realitných obchodoch zbehlí, je namieste minimálne sa poradiť s overenou realitnou kanceláriou, právnikmi alebo prenechať obchod rovno im," radí realitná maklérka Barbora Medvecká.
Samozrejme, to, či predávajúci alebo kupujúci poverí záležitosťou realitnú kanceláriu, závisí od jeho rozhodnutia. Mnohí ľudia majú k realitným agentúram nedôveru. "Pri výbere realitnej kancelárie si treba dať tiež pozor a spoluprácu nadviazať so zavedenou spoločnosťou, ktorá za sebou nemá žiadne škandály," hovorí maklérka. Nedôveru klientov k realitným spoločnostiam spôsobili podľa Medveckej neseriózne realitné firmy, ktoré svojím konaním poškodili zákazníka alebo sa priamo podieľali na nejakom realitnom podvode.
Podľa maklérky by sa však ľudia, aj napriek výhradám, v prípade kúpy alebo predaja nehnuteľnosti mali obracať radšej na realitnú kanceláriu alebo využiť služby právnickej kancelárie, ktorá sa zaoberá aj nehnuteľnosťami. "Predísť podvodom môže aj to, keď si klient nechá prezrieť znenie zmlúv skúsenou realitnou spoločnosťou alebo právnikom," podotýka Medvecká.
Ak sa klient rozhodne predávať alebo kupovať nehnuteľnosť cez realitku, je pre neho dôležitý najmä prvý krok: výber realitnej spoločnosti. Po výbere nasleduje zvyčajne dohoda o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti.
"Zákazník sa môže obrátiť na viaceré realitné spoločnosti, celý obchod sa však môže zrealizovať aj cez jednu spoločnosť. V prípade, ak klient podpíše exkluzívnu zmluvu, znamená to pre neho nasledujúcu vec: nesmie požiadať ohľadom predaja inú realitnú kanceláriu ani súkromnú osobu, ani nebude sám podnikať žiadne kroky, týkajúce sa predaja predmetného bytu alebo domu," upozorňuje maklérka.
Dokonca nesmie ani sám prostredníctvom inzerátov ponúkať svoju nehnuteľnosť na predaj. Uzatváranie exkluzívnych zmlúv však má aj svoje nevýhody. Klient je viazaný zmluvou na určité obdobie a ak sa danej realitke nedarí nehnuteľnosť predať, nemôže nič robiť, lebo by platil zmluvnú pokutu. "Pri zmluve, ktorá nie je podmienená exkluzivitou, takéto podmienky neplatia," vysvetľuje maklérka.
Pre realitnú kanceláriu znamená uzatvorenie exkluzívnej zmluvy najmä zlepšenie povesti a ceny na trhu, ale aj zabezpečenie odmeny za činnosť, ktorú pre klienta urobí. "Realitné spoločnosti väčšinou pre zákazníkov robia veci, ktoré sú zakotvené vo výhradnej, teda exkluzívnej zmluve.
Obchod však klient uzavrie cez inú spoločnosť a prácu realitnej spoločnosti nikto nezaplatí," vysvetľuje maklérka dôvody, prečo je pre realitné spoločnosti výhodné uzatvárať exkluzívne zmluvy. Pre klienta má takisto isté výhody. Do určitej miery zvyšuje exkluzívna zmluva hodnotu predávanej nehnuteľnosti.
Ponúkaná totiž nie je cez minimálne desať spoločností, rokovanie so záujemcami vedie jeden sprostredkovateľ, a tým sa posilňuje aj dôvera záujemcov o kúpu. Realitka sa však pri tomto type obchodu minimálne snaží dodržať stanovenú lehotu predaja a predaj urýchľuje, pretože od toho závisí výška provízie.
V každom prípade treba vedieť, že exkluzívnu zmluvu nie je výhodné uzavrieť pri každom type nehnuteľnosti. Dovoliť si ju môžu klienti, o ktorých byt a dom je záujem a je jasné, že predaj nebude rok stáť a realitka nedokáže zohnať vhodného kupca. Pre majiteľa dvadsaťročného domu v obci napríklad na južnom Slovensku môže byť exkluzívna zmluva nevýhodná. "Podpísal som exkluzívnu zmluvu o obstaraní predaja nášho dvadsaťpäťročného veľkého rodinného domu vo väčšej obci na juhozápadnom Slovensku," hovorí čitateľ Pravdy Ján Leškovský.
"Realitke sa dom nedarilo predať viac ako pol roka, preto sme chceli od zmluvy odstúpiť. Dokonca nás kontaktovali iné realitné spoločnosti, ktoré dom videli v ponuke, a mali záujemcov o kúpu. Predaj však stál, pretože sme boli limitovaní zmluvou," vysvetľuje čitateľ. Dom nakoniec predal cez spoločnosť, s ktorou mal uzatvorenú zmluvu, kupca však priviedol do realitky so sebou.
Províziu za predaj samozrejme realitka dostala napriek tomu, že si kupca zohnal sám. Exkluzívna zmluva môže byť, naopak, výhodná pre majiteľa exkluzívnej nehnuteľnosti v lukratívnom mieste. Nemusí komunikovať s viacerými spoločnosťami a predaj určite nebude stagnovať ani keď ho bude predávať jediná realitná spoločnosť.
Pri výbere realitnej kancelárie si treba dať tiež pozor a spoluprácu nadviazať so zavedenou spoločnosťou, ktorá za sebou nemá žiadne škandály. Barbora Medvecká realitná maklérka
Postup pri kúpe a predaji nehnuteľnosti prostredníctvom realitne kanceláriej
Prvý vstup do realitnej kancelárie by mal byť zoznamovací, pozrieť si ponuku, informovať sa o podmienkach.
Postup pri predaji
- klient by mal prezentovať záujem o predaj, predložiť potrebné doklady na identifikáciu nehnuteľností, a to listy vlastníctva, kópiu z katastrálnej mapy, prípadne geometrický plán. Dobré je, ak má vlastník v prípade predaja bytu aj zmluvu o odkúpení bytu do osobného vlastníctva a zmluvu s bytovým družstvom.
- ďalším krokom je dohodnutie spolupráce s realitnou kanceláriou
- za akých podmienok sa bude realizovať predaj nehnuteľností (dĺžka spolupráce, provízia v prípade úspešného zrealizovania obchodného prípadu). Seriózna realitná kancelária hľadá také spôsoby, ktoré sú výhodné pre všetky zmluvné strany, vychádzajúc zo znalostí a skúseností realitného trhu v danom čase a na danom mieste. Klient má právo rozhodnúť, za akých podmienok bude realizovať predaj svojej nehnuteľnosti (to znamená cena, spôsob platby - či v hotovosti, alebo aj na úver).
- s kanceláriou podpíše mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpnu zmluvu, znalecký posudok a návrh na vklad. Je dôležité, aby si presne stanovili ceny a podmienky spolupráce v zmluve.
- dňom zaradenia do ponuky spoločnosti, ktorá je členom NARKS, o danej nehnuteľnosti získajú informácie ďalšie realitky. Zmluvy sa uzatvárajú krátkodobo na 3 až 4 mesiace s možnosťou výpovede.
Postup pri kúpe
- dôležité je najprv si overiť kanceláriu, nezáväzným rozhovorom si vytvoriť obraz a zozbierať informácie o nej. Ak sa rozhodnete pre spoluprácu, je potrebné, aby ste poskytli čo najviac informácií o predstave a požiadavkách na nehnuteľnosť, o akú máte záujem.
- seriózna kancelária na základe týchto informácií vie vytriediť ponuky, ktoré tieto požiadavky spĺňajú. Určenie cenového limitu je veľmi citlivá záležitosť
-je to v nemalej miere otázka dôvery k realitnej spoločnosti. Ak má kancelária dobré referencie, je to dôležitá informácia a o konkrétnych číslach hovoriť môžete.
- pri prvom kontakte s neznámou realitkou sa neodporúča prezentovať finančné možnosti klienta. Najlepšie je povedať napríklad, že by sa to malo pohybovať v primeranej a bežnej cene na trhu.
- ďalším krokom je tiež uzavretie zmluvy na vyhľadávanie danej nehnuteľnosti.
- ak sa klient rozhodol pre konkrétnu nehnuteľnosť prostredníctvom realitky, je nutné vyžiadať si v prípade jej kúpy prostredníctvom realitnej kancelárie doklady potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne plnomocenstvo).
- ponúkanú nehnuteľnosť je nevyhnutné dôkladne si prehliadnuť, v prípade pochybnosti trvať na prizvaní odborníkov, prípadne znalcov z odboru stavebníctva.
- dôležité je vyžiadať si na nahliadnutie doklady preukazujúce vlastníctvo, presvedčiť sa, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, záložné práva alebo iné právne povinnosti zaťažujúce nehnuteľnosť.
ZDROJ: NITRIANSKA REALITNÁ KANCELÁRIA,
BEÁTA HUDZOVIČOVÁ
Aké zmluvy uzatvára klient s realitnou kanceláriou
- Spolupráca s realitnou spoločnosťou predstavuje pre klienta najčastejšie kúpu, predaj a prenájom nehnuteľnosti. Klient môže uzavrieť pri týchto obchodoch mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, prípadne podpíše plnomocenstvo.
1. Mandátna zmluva
- Pri uzatvorení mandátnej zmluvy sa realitná kancelária zaviaže obstarať v zmluve určenú obchodnú záležitosť pre mandanta, teda klienta.
2. Zmluva o sprostredkovaní
- Pri uzatvorení sprostredkovateľskej zmluvy realitná kancelária vyvíja činnosť tak, aby záujemca mohol uzavrieť zmluvu s treťou osobou. Podstatou takejto zmluvy je, že sprostredkovateľ dostáva od záujemcu provízie. Zmluva má charakter jednorazovej činnosti.
3. Plnomocenstvo
- Plnomocesntvo môže mať písomnú podobu alebo sa môže uzavrieť vyhlásením do zápisnice. Musí mať jasný obsah a rozsah zástupcovho oprávnenia. Zástupca, v tomto prípade realitná kancelária, koná v rozsahu plnomocenstva za splnomocniteľa, teda klienta. Úkony zástupcu v realitnom obchode sa považujú za úkony splnomocniteľa.
- Záujemca o kúpu, prenájom alebo predaj nehnuteľnosti sa môže snažiť vykonať predmetný obchod cez viaceré realitné kancelárie alebo môže uzavrieť výhradnú zmluvu s jednou realitnou kanceláriou. Vtedy ide o takzvanú exkluzívnu zmluvu.
4. Exkluzívna zmluva
- Tento typ zmluvy zabezpečuje ochranu predajcu, prenajímateľa, nájomcu, kupujúceho, ako aj sprostredkovateľa. Je to zmluva, ktorá poveruje jednu vybranú realitnú kanceláriu zastupovať klienta vo všetkých náležitostiach daného obchodu.
- Obsah exkluzívnej zmluvy: Majiteľ sa v zmluve zaviaže, že nehnuteľnosť predá alebo prenajme výlučne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou uzatvoril zmluvu.
- V zmluve musí byť uvedené, na základe akého právneho predpisu je uzatvorená.
- Chýbať nesmú údaje o vlastníkovi alebo vlastníkoch nehnuteľnosti.
- Presne uvedená musí byť aj cena, za ktorú bude realitná kancelária predmetnú nehnuteľnosť ponúkať. Uvádza sa aj výška provízie.
- Chýbať nesmie dĺžka trvania zmluvy, teda dátum, do ktorého je spoločnosť na základe zmluvy oprávnená a poverená v danom obchode zastupovať klienta.
- Uvádza sa výška zmluvnej pokuty, ktorá sa platí napríklad v prípade, ak klient nedodrží zmluvu a predá nehnuteľnosť cez inú realitnú kanceláriu.
Dokumenty, ktoré sa prikladajú k zmluvám
1. Doklady potvrdzujúce vlastníctvo nehnuteľnosti: list vlastníctva, kúpna zmluva, rozhodnutie o dedičstve, darovacia zmluva, rozhodnutie súdu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne.
2. Ďalej sa môže priložiť: znalecký posudok, geometrický plán, nájomná zmluva a podobne.
V prípade, ak klient podpíše exkluzívnu zmluvu, znamená to pre neho nasledujúcu vec: nesmie požiadať ohľadom predaja inú realitnú kanceláriu ani súkromnú osobu.
[Pravda; 13/04/2012; s.: 17,18,19; Zuzana Hlavačková ; Zaradenie: Užitočná Pravda]
