Dom z druhej ruky
11.07.2011
Počet zobrazení: 1410
Láska na prvý pohľad môže aj sklamať. Starší dom môže v sebe skrývať nevybuchnuté mínové pole, ktoré vás v konečnom dôsledku vyjde poriadne draho.
Ešte pred kúpou je dobré absolvovať prehliadku aj s nezávislým stavbárom, ktorý posúdi technický stav nehnuteľnosti od strechy po pivnicu. Navyše sa na dom bude pozerať bez emócií, ktoré môžu ovplyvniť váš úsudok. Pomôže zvážiť aj to, či sa vám oplatí objekt rekonštruovať z finančného hľadiska. Nazbierajte aj informácie o lokalite, v ktorej sa objekt nachádza. Zamerajte sa na riziko povodní a či nehrozia zosuvy pôdy. Nepríjemné je aj to, ak pred domom vedie príliš rušná komunikácia. Znižuje nielen komfort bývania, ale má na svedomí aj statické poruchy. Spýtajte sa i na to, komu patrí príjazdová cesta. Ak nie je komunikácia verejná, jej majiteľ vám nemusí umožniť prechod cez ňu.
Vlastnícke práva
Pred kúpou si od majiteľa vypýtajte doklady o vlastníctve, teda výpis z katastra nehnuetľnosť a snímku z katastrálnej mapy. Určite si však overte pravosť týchto dokumentov. Aj vtedy, ak vám kúpu sprostredkúva realitná kancelária . Za poplatok vám tieto doklady vystavia na príslušnom katastrálnom úrade. Nepotrebujete pritom ani súhlas majiteľa. List vlastníctva si môžete skontrolovať aj na www.katasterportal.sk. Znázornený výpis má však len informatívny charakter. Okrem vlastníkov si všimnite aj poznámky o ťarchách, ktoré sa viažu na nehnuteľnosti . Od kúpy vysnívaného domu radšej odstúpte, ak je zaťažený bremenom. To isté vám radíme, ak sú vlastnícke vzťahy nevysporiadané. Plomba z dôvodu zápisu znamená, že prebieha konanie vo veci zmien týkajúcich sa nehnuteľnosti, napríklad prevod vlastníctva.
Povinnosti navyše
Ak sa rozhodnete pre kúpu pamiatkovo chráneného objektu, napríklad meštianskeho domu či ľudovej chalupy, treba rátať s komplikáciami. Pri stavebných úpravách totiž budete mať zviazané ruky.
Vaša prvá úloha bude najneskôr do mesiaca nahlásiť obci a krajskému pamiatkovému úradu zmenu vlastníka kultúrnej pamiatky. Hoci to zákon priamo nevyžaduje, aj Pamiatkovému úradu SR Bratislave, oddeleniu Ústredného zoznamu, kde centrálna evidencia. Ak si nie ste istí, či ste kúpili pamiatku, stačí navštíviť stránku www.pamiatky.sk, ďalej Databázy. V liste vlastníctva totiž nemusí byť automaticky vyznačená ťarcha. V prípade, že neskôr budete chcieť predať takúto nehnuteľnosť , štát bude mať na ňu predkupné právo. Podmienky stanovené pamiatkarmi musíte rešpektovať aj pri úpravách domov, ktoré nie sú priamo uvedené v zozname, no nachádzajú sa v ochrannom pásme. Obmedzenia však nie sú až také prísne ako v prípade kultúrnych pamiatok. Zvyčajne vám len predpíšu, ako má vyzerať fasáda.
Je predajná cena adekvátna?
Súdni znalci používajú na ohodnotenie domu jednoduchú rovnicu: z technickej hodnoty domu (za čo a v akej kvalite je postavený) sa odpočíta jeho opotrebenie. Do úvahy sa berie lokalita aj celkový estetický dojem.
Predpokladaná životnosť murovanej stavby je 100 rokov, panelovej alebo sendvičovej 80 rokov. Netýka sa to, samozrejme, historických stavieb.Pri prvej obhliadke domu si všímajte, či vám vyhovuje jeho rozloha, dispozičné riešenie a orientácia na svetové strany, čo je dôležité pre svetelné podmienky. Poproste majiteľa, aby vám ukázal aj povalu a pivnicu. Spýtajte sa na vek domu, materiál, z akého je postavený, ako je riešené vykurovanie, príprava teplej úžitkovej vody, klimatizácia, elektroinštalácia a vodoinštalácia. Čo už bolo rekonštruované a kedy, či je dom napojený na verejnú kanalizáciu, aké sú mesačné prevádzkové náklady. Zaujímajte sa, či je dom trvalo obývaný. Ak nie, či sa vykuroval v zime. Rovnako dôležité je, aké susedské vzťahy vládnu v okolí, prípadne či niekto v okolí chová domáce alebo hospodárske zvieratá. Bývanie vie znepríjemniť aj hlučnejšia prevádzka v okolí - napríklad pohostinstvo.
Na posúdenie technického stavu domu si radšej privolajte odborníka. Bez potrebného vzdelania nemusíte odhadnúť rozsah poškodení. Napríklad prasklina na fasáde môže, ale i nemusí signalizovať vážnu statickú poruchu. Rovnako zavlhnutá stena ešte nemusí znamenať chýbajúcu alebo nefunkčnú izoláciu proti vode. Môže ísť o prasknuté vodovodné alebo kanalizačné potrubie, či poškodený dažďový zvod, ktorých oprava nie je až taká finančne náročná.
Do rekonštrukcie sa nepúšťajte bez dôslednej prípravy: Aj napriek tomu, že jestvuje dokumentácia k objektu, mali by sa zamerať skutočné rozmery a vyhotoviť podrobná fotodokumentácia. Veľmi dôležité je zmapovať aj technický stav jednotlivých konštrukčných prvkov. Nemali by chýbať prieskumné práce na odhalenie príčin porúch. Napríklad ak sa nenájde dôvod vlhnutia fasády a ten sa neodstráni, nová omietka bude len kozmetická úprava a porucha sa prejaví znova.
Po zhodnotení technického stavu domu by sa mal vypracovať projekt rekonštrukcie s časovým harmonogramom prác a plánom financovania. Pripravte sa na to, že pri rekonštrukcii spravidla ide o zložitejšie i drahšie úkony ako pri novostavbách. Ešte jedna rada na záver. Ak je dom už rekonštruovaný bývalými majiteľmi, ešte to automaticky nemusí znamenať, že aj kvalitne. Dokonca môže navonok vyzerať bezchybne. Stačí, ak sa nevymenili staré rozvody z čias pôvodnej výstavby, a poruchy nedajú na seba dlho čakať.
Ak kupujete pamiatkovo chránenú budovu, od vlastníka si žiadajte aj potvrdenie z Ministerstva kultúry SR, že si na ňu neuplatňuje predkupné právo. Ak ste sa rozhodli pre takýto objekt, na jeho obnovu môžete využiť rôzne dotácie. Viac informácií nájdete na www.pamiatky.sk v sekcii Ochrana pamiatkového fondu, ďalej Príručka pre vlastníka pamiatky. Dom môžete kúpiť priamo od vlastníka lebo prostredníctvom realitnej kancelárie . Tá musí mať splnomocnenia od všetkých spolumajiteľov predávanej nehnuteľnosti . k kupujete na vlastnú päsť, aspoň zmluvu si dajte vypracovať advokátovi alebo notárovi. Ak uložíte peniaze v ich úschove, uvoľnia dohodnutú sumu až vtedy, ak sa vlastnícke práva prevedú na vás. Navyše oni nesú zodpovednosť aj v prípade podvodu. Ďalšia možnosť je založiť si vinkulovaný účet v banke.
Zlatica VARGOVÁ
