S čím musíme pri hypotéke rátať

Investícia do nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru je dlhodobý záväzok. Preto skôr ako sa banke upíšeme na niekoľko rokov je dobré vedieť, čo všetko nás pri vybavovaní hypotéky, prípadne pri jej splácaní,môže stretnúť.

 

Čo všetko si banka pri posudzovaní žiadosti preveruje?

 

Banka pri rozhodovaní o poskytnutí úveru vychádza z čistého príjmu klienta, od ktorého odpočíta všetky jeho finančné výdavky, ktorými sú splátky už čerpaných úverových produktov. Zohľadňuje napríklad aj to, či je záujemca o hypotéku ženatý/vydatá a koľko má vyživovaných detí. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že celková dlhová zaťaženosť by nemala predstavovať viac ako 30 – 40 percent z čistých príjmov rodiny. Skúma tiež, ako dlho je žiadateľ o hypotekárny úver zamestnaný.

 

Ako postupovať pri neschopnosti splácať úver?

 

Keď sa klient dostane do situácie, že nebude schopný splácať úver, okamžite o tom treba informovať banku. Vtedy je najväčšia šanca, že sa podarí nájsť riešenie, ktoré bude akceptovateľné pre obidve strany. Keď však bude návštevu banky odkladať a spoliehať sa na to, že sa mu podarí dať dohromady peniaze na splátky a v dôsledku toho bude meškať so splátkami úveru, svoju situáciu len zhorší.

 

Od banky mu totiž hrozia sankcie, ktoré jeho dlh v konečnom dôsledku ešte zvýšia. Keď sa s bankou dohodne na konkrétnom riešení, ktoré bude vychádzať z jeho aktuálnej finančnej situácie, a bude potom úver splácať podľa upraveného splátkového kalendára, nehrozia mu žiadne sankcie.

 

Je možné preniesť hypotéku na niekoho iného a za akých podmienok?

 

V takomto prípade ide o tzv. prevod dlhu. Ten je podmienený súhlasom banky, ktorá vtedy skúma bonitu "nového" klienta, teda toho, kto by mal hypotéku ďalej splácať. V prípade, že jeho bonita je dostatočná, banka vydá súhlas a prevod dlhu sa zrealizuje formou dodatku k úverovej zmluve. Nový dlžník pritom úver preberá za rovnakých podmienok ako mal pôvodný dlžník, to znamená s rovnakou úrokovou sadzbou i dobou splatnosti. Tú si však môže nový klient zmeniť.

 

Je možné predať byt zaťažený hypotékou?

 

Áno, ale tiež je potrebná dohoda s bankou. Akékoľvek nakladanie so založenou nehnuteľnosťou, napríklad jej predaj, darovanie alebo založenie je podmienené súhlasom banky. Tá totiž na daný byt požičala peniaze, má na túto nehnuteľnosť záložné právo a preto by o takýchto plánoch mala vedieť. V prípade, že by klient previedol nehnuteľnosť na inú osobu bez súhlasu banky, porušil by zmluvné podmienky a banka by mohla v zmysle úverovej zmluvy žiadať okamžité splatenie celého úveru. Navyše, bez súhlasu banky nebude možné urobiť príslušné zmeny v katastri nehnuteľností.

 

Ako postupovať pri prenesení hypotéky z jednej banky do druhej?

 

Záujemca o prevod hypotéky sa v prvom rade musí informovať v banke, v ktorej spláca hypotéku, kedy a za akých podmienok ju môže predčasne splatiť. Doterajšiu banku je tiež potrebné požiadať, aby mu vyčíslila zostatok úveru. A takisto ju treba požiadať o súhlas s predčasným splatením hypotéky, vyčíslenie poplatku za predčasné splatenie a súhlas s tým, aby bola na liste vlastníctva uvedená "nová" banka ako druhý záložný veriteľ. Keď bude úver pôvodnej banke splatený, vystaví súhlas s jej výmazom z listu vlastníctva ako veriteľa. Tieto podklady treba predložiť v banke, kam si klient chce hypotéku preniesť a požiadať ju o poskytnutie úveru. Na základe údajov o výške úveru, ktorý klient potrebuje, o jeho bonite, teda výške príjmov a výdavkov, ktoré majú vplyv na schopnosť splácať úver, sa banka rozhodne, či a za akých podmienok hypotéku schváli. Ďalej je vhodné si prepočítať aj výšku poplatkov za predčasné splatenie a porovnať ju s úsporami, ktoré dosiahne prenesením úveru do inej banky.

 

Okrem poplatku za predčasné splatenie úveru treba doterajšej banke zaplatiť aj za všetky potvrdenia, ktoré vystaví. Poplatok za predčasné splatenie hypotéky, prípadne i ďalšie poplatky, je možné zahrnúť priamo do sumy nového úveru. Keď banka schváli prenesený úver, treba na katastri nehnuteľností podať návrh na vklad nehnuteľnosti, kde budú uvedení dvaja záložní veritelia obidve banky.

 

Keď kataster túto skutočnosť zaeviduje, nová banka prevedie peniaze na úverový účet klienta v predchádzajúcej banke. Keď predchádzajúcej banke nabehnú peniaze na účet, vystaví klientovi súhlas s tým, aby bola ako záložný veriteľ vymazaná z listu vlastníctva. Toto potvrdenie treba doručiť na kataster nehnuteľností, resp. banka môže zaslať dané potvrdenie priamo na kataster. Nová banka stanoví termín, do ktorého jej treba predložiť nový výpis z listu vlastníctva, kde bude zrejmé, že záložným veriteľom je ona.

 

Aké sú výhody a nevýhody fixácie úrokovej sadzby?

 

Fixácia úrokovej sadzby znamená, že počas vopred dohodnutého obdobia, napríklad na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov, sa splátky hypotekárneho úveru nezmenia, pretože sa nebudú meniť jeho úroky. Výhodou fixácie je, že ak sa potom, čo klient začne splácať úver, úrokové sadzby zvýšia, on to počas celého obdobia fixácie nepocíti a platí nižšie úroky.

 

Platia pre neho úroky, ktoré si s bankou dohodol pri podpise úverovej zmluvy, resp. pri obnove fixácie. Nevýhodou fixácie môže byť, že sa počas jej trvania úrokové sadzby na trhu znížia, no klient bude počas celého obdobia fixácie platiť vyššie úroky, pretože stále platí, že úver je úročený percentami dohodnutými na začiatku alebo pri obnovovaní fixácie. (far)

 

Hypotekárny úver Pri zmenách je potrebné dohodnúť sa s bankou.

 

TN

Späť na výpis