Pozemok uchová hodnotu ale byt ju zvýši

Nehnuteľnosť ako investícia musí ležať v dobrej lokalite, stáť najviac trhový priemer a musí byť niečím unikátna

 

Nákup realít ako formy investície sa v posledných mesiacoch teší na Slovensku zvýšenej obľube. Bonitnejší Slováci tento spôsob zhodnotenia úspor začali viac preferovať po tom, čo sa úrokové sadzby z finančných produktov dostali na historické minimá.

 

,,Záujem na osemdesiat percent predstavujú byty v krajských mestách, hlavne v Bratislave, a zvyšok pripadá na obchodné priestory, pozemky či rodinné domy," 

 

Byty dominujú investičným kúpam realít hlavne pre pestrejšiu ponuku, priebežný príjem z prenájmu a najvyššiu likviditu. Sú vhodnejšie pre investorov, ktorí presne nevedia, kedy budú vložené peniaze potrebovať.

 

Na druhej strane pozemky sú podľa A. Churého vnímané ako obdoba fyzického zlata - nemali by prioritne slúžiť na zisk, ale hlavne na uchovanie hodnoty vložených peňazí. Rast hodnoty je pri nich pomalší, pri krátkom odstupe medzi kúpou a predajom ťažko čakať nejaký zisk, navyše na ceny v niektorých lokalitách značne vplýva aktuálna politická situácia a momentálne strategické rozhodnutia. Napríklad štátna finančná podpora pre nový priemyselný park či stavba diaľnic.

 

Preto sa tento typ realít odporúča dlhodobejším investorom.

 

Pre seba alebo iných

 

Ak si investor vyberie rozšírenejšiu formu - teda investíciu do bytu, mal by skôr ako na vlastné preferencie hľadieť na potenciál danej nehnuteľnosti. ,,Štandardne najzaujímavejšie sú byty v meste a v rámci neho v centre mesta," uvádza jedno zo základných pravidiel riaditeľ realitnej kancelárie Riešime bývanie a viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Čapo.

 

Dôvodom je najväčší záujem o tieto reality, preto pri nich nehrozí zásadnejší pokles ceny a ich prenajatie je relatívne ľahké. Voliť byt v nehnuteľnosti mimo mesta už predstavuje vyššie riziko z pohľadu budúceho rastu ceny či záujmu kupcov. To treba mať na pamäti pri porovnávaní cien s mestskými bytmi.

 

Dôležité podľa M. Čapa tiež je, aby bola daná nehnuteľnosť niečím unikátna. ,,To je parameter, ktorý zabezpečí, že bude zaujímavá pri prenájme alebo následnom predaji v budúcnosti." Unikátnosť na druhej strane nesmie byť na úkor nadobúdacej ceny.

 

Čo sa týka samotnej ceny, ideálne je, ak k obchodu dôjde za cenu nižšiu, ako je momentálny trhový dopyt. Nákup teda netreba realizovať hneď pri rozhodnutí investovať do realít, ale vyčkať na dobrú ponuku. K tej môže prispieť časový tlak na pôvodného majiteľa, rodinné nezhody alebo dohoda na cenovej akcii.

 

Takto získa investor lepšiu východiskovú situáciu pre budúci zisk pri predaji.

 

Ako rátať prenájom

 

Dôležitý je tiež výnos z prenájmu v pomere k nadobúdacej cene. Ideálna návratnosť vloženej sumy z tohto príjmu je podľa A. Churého 17 rokov pri bytoch, pri nebytových priestoroch by to malo byť ešte menej, 10 až 12 rokov. No v tomto prípade je zasa príjem z prenájmu zaťažený vyšším rizikom, že podnájomníci sú viac citliví na domácu ekonomickú situáciu. Teda v prípade horších ekonomických časov hrozí častejšie striedanie podnájomníkov. Opotrebenie býva potom vyššie.

 

Aj samotný fakt, že podnájmom sa nehnuteľnosť opotrebuje rýchlejšie ako vlastným užívaním, treba v nájme rozhodne zohľadniť. Ten by tak okrem výnosu pre majiteľa mal zabezpečiť časom aj výdavky na nevyhnutné rekonštrukcie.

 

Ak sa realita kupuje na úver, treba do očakávanej výnosnosti zakalkulovať aj výdavky na jeho získanie a splácanie. ,,Čisto hotovostní alebo bezhotovostní investori sú dnes už skôr výnimkou. Vo väčšine prípadov ide o kombináciu úveru a vlastných prostriedkov," konštatuje M. Čapo.

 

Nájomná zmluva

 

Upozorňuje tiež budúcich investorov na fakt, že slovenská legislatíva nezastrešuje nájomcov a ich práva dostatočne. Preto veľkú pozornosť treba venovať kvalitnej nájomnej zmluve. ,,Tá má počítať so všetkými situáciami, zaručiť nájomcovi dostatočné finančné zabezpečenie, ako aj zdokumentovanie predmetu nájmu."

 

Zaradenie realitnej kancelárie ako tretieho, vonkajšieho prvku do celého procesu vyjde zhruba jedno mesačné nájomné. Aj to znáša podnájomník. No zas okrem poskytnutia preverenej zmluvy môže nájomníkovi pomôcť v budúcnosti vo forme svedectva pri prípadných sporoch s podnájomníkom.

 

Podľa privátnych bankárov aktuálnemu záujmu ich klientov dominujú skôr pozemky ako byty či rodinné domy. Pritom môže ísť o investorov, ktorí kúpu pozemku berú ako budúcu istotu pre svojich potomkov alebo čisto ako investíciu.

 

Keďže ide o menej frekventovaný trh s nižším počtom obchodov, A. Churý radí viac dbať na výber momentu kúpy aj predaja. Teda čakanie na čo najlepšiu príležitosť.

 

Vyplniť si nejaký všeobecný vzorec na zistenie, či daný pozemok v danej lokalite je alebo nie je cenovo výhodný, sa nedá. Taký vzorec totiž, minimálne na Slovensku, neexistuje. ,,V prípade záujmu treba vždy analyzovať dané územie a preň plánovanú budúcnosť, či už výstavby alebo iného územného využitia," radí A. Churý. Investor sa tým vyhne napríklad predraženému nepremyslenému nákupu.

 

Rozdrobený problém

 

Vzhľadom na fakt, že najlepšie pozemky sú už aj na Slovensku relatívne rozchytané, často sa v súčasnosti vyskytujú spoločnosti, ktoré sa profesionálne zaoberajú skupovaním a sceľovaním rozdrobených pozemkov v zaujímavej lokalite. Následne ich s určitou maržou ponúkajú bežným kupcom už po scelení alebo tak robia na ich objednávku. ,,Je to veľakrát jediná cesta, ako pohnúť s predajom. V takýchto prípadoch je to časovo a aj investične veľmi náročné, preto výkup pozemkov nesmie presiahnuť tretinu z koncovej ceny," porovnáva A. Churý.

 

Na prvý pohľad nepoužiteľné pozemky po takejto operácii môžu byť veľmi zaujímavé na ďalšie použitie. Najčastejšie sa služby sprostredkovateľov pri sceľovaní pozemkov využívajú v mestách nad 50-tisíc obyvateľov a v hlavnom meste.

 

Tesne pred vypuknutím finančnej krízy na jeseň roku 2008 sa veľmi populárnym stalo investovanie do pozemkov v blízkosti hlavného mesta, no za hranicami Slovenska. Cenový rozdiel medzi nimi a Bratislavou sa odvtedy zmenšil len o veľmi málo, no zvýšený záujem o ďalšie pozemky v blízkosti slovenskej hranice realitní makléri neuvádzajú. Dôvodom je hlavne jazyková bariéra pri uzatváraní obchodu, keď nemalú sumu si vyžiada najatie právneho zástupcu ovládajúceho zahraničnú legislatívu i jazyk. Úlohu zohráva aj výrazne nižšia ochota domácich bánk na zahraničný pozemok poskytnúť úver.

 

Cez fondy

 

Ak sa však investor napriek týmto prekážkam pre podobný krok rozhodne, k dispozícii má množstvo nadnárodných aj lokálnych kancelárií s ponukou pozemkov či iných nehnuteľností u blízkych susedov.

 

Investovať do realít sa však dá aj inak ako len reálnou kúpou bytu, domu či pozemku. Možno tak urobiť cez rôzne typy cenných papierov. Výhodou je nižší vstupný kapitál, v prípade slovenských realitných podielových fondov aj 150 eur, pričom samotný fond zabezpečí už rozdelenie investície do viacerých nehnuteľností.

 

Ako spresňuje riaditeľ private bankingu VÚB banky Peter Guľvaš, k dispozícii sú aj iné nástroje, bežne obchodované na burzách. Napríklad ETF certifikáty. No alternatívou sú aj fondy firiem pôsobiacich v realitnom sektore.

 

Investovať do realít sa dá aj inak ako len ich kúpou. Možno tak urobiť aj cez rôzne typy cenných papierov

 

Bratislavské lokality Slavín a Koliba sa považujú za špičku a stále nesú potenciál ďalšieho rastu hodnoty.

 

Villa Leopolda na Francúzskej riviére je jedným z najdrahších sídiel sveta. Cena za 29-tisíc štvorcových metrov obytnej plochy zahrnujúcej 11 spálni, 14 kúpeľní a k tomu schodisko vedúce cez niekoľko terás k vonkajšiemu bazénu presahuje pol miliardy eur. Vila bola postavená začiatkom 20. storočia pre belgického kráľa Leopolda 11.

 

80% nákupov realít predstavujú byty. Zvyšok pripadá na rodinné domy, nebytové priestory a pozemky

zdroj: Trend

Späť na výpis