Exkluzívna zmluva je strašiakom neprávom
15.02.2013
Počet zobrazení: 1849
Martin Čapo: Viac maklérov zvýši šancu na predaj a rozloží riziko. Má to však ale
Žijeme v dobe, ktorá nepraje záväzkom. Mobilní operátori nám ponúkajú paušály bez viazanosti, povinné zmluvné poistenie svojho auta meníme pomaly tak často ako ponožky, Aj manželstvá sa uzatvárajú neskôr, v menšom počte a následná rozvodovosť narastá. Je to asi prirodzené s ohľadom na to, ako rýchlo sa svet okolo nás mení.
Zveriť predaj svojej nehnuteľnosti exkluzívne iba jednej realitnej kancelárii preto drvivej väčšine majiteľov príde ako vážny omyl. Veď si len zvážme, prečo by mal zveriť svoj najväčší obchod jednému, keď viac maklérov len zvýši jeho šancu na predaj a zároveň rozloží riziko potenciálneho zlyhania v dôsledku maklérovej neschopnosti či nečinnosti.
Aj keď súhlasím s tým, že staviť na jednu kanceláriu alebo makléra na našom trhu môže byť riskantné, principiálne je exkluzívny predaj jedinou pre všetky strany najrozumnejšou cestou. Pozrime sa na jednotlivé fázy predaja a porovnajme.
1. Už v úvode pri stanovení ponukovej ceny nehnuteľnosti a cenovej stratégie je vážny rozdiel v prístupe exkluzívneho a neexkluzívneho makléra. Zatiaľ čo jediným záujmom neexkluzívneho makléra je, aby aj on mohol zaradiť nehnuteľnosť do ponuky, exkluzívny maklér už tu ovplyvňuje pravdepodobnosť s akou bude danú nehnuteľnosť schopný predať. Neexkluzívny maklér preto väčšinou bez kritiky prijme do ponuky aj nadhodnotenú nehnuteľnosť, zatiaľ čo exkluzívny poskytne argument (ideálne v podobe konkurenčnej analýzy) za akú cenu je daná nehnuteľnosť predajná a v akom čase.
Ruka v ruke s tým ide aj cenová stratégia, ktorá sa v prípade neexkluzívneho makléra obmedzí iba na postupné znižovanie ceny, keď na ponuku nikto nereaguje. V prípade exkluzívneho makléra, ktorý má na predaj vyhradený exkluzívny čas je možností viac –short sale, long sale, tichá aukcia, presne podľa parametrov nehnuteľnosti a cieľov majiteľa.
2. Druhým momentom, kde sa exkluzívny maklér k predaju nehnuteľnosti stavia diametrálne odlišne, je marketing ponuky. Neexkluzívny maklér sa usiluje minimalizovať čas venovaný danej nehnuteľnosti, keďže pravdepodobnosť, že ju predá je nepriamo úmerná počtu kancelárií, ktoré ju majú v ponuke.
Preto často nehnuteľnosť ani nenavštívi a príprave fotodokumentácie či inzerátu nevenuje viac, než je nutné. Takéto inzeráty sa potom vo väčšom počte a rozličnej kvalite objavujú na tých istých miestach a jediný bod, v ktorom si makléri pokúšajú potenciálneho záujemcu presvedčiť je inzerovaná ponuková cena. Exkluzívny maklér rieši marketing koncepčne. Odporučí úpravy nehnuteľnosti, dá si záležať na prezentácii a umiestni perfektne pripravený inzerát len raz s tým, že ho neustále sleduje a aktualizuje.
3. Exkluzívny predaj je v porovnaní s predajom prostredníctvom väčšieho počtu neexkluzívnych maklérov aj pohodlnejší. Predávajúci má jednu osobu, ktorá ho informuje o priebehu predaja, s ktorou rieši všetky aspekty predaja. Obzvlášť v časovo najnáročnejšom bode, ktorým sú obhliadky je exkluzivita komfortná.
Majiteľ nemusí ad hoc reagovať na požiadavky obhliadok väčšieho počtu neexkluzívnych maklérov, ale dokáže sa vopred dohodnúť so svojim exkluzívnym maklérom na termínoch tak, aby to čo najmenej zasahovalo do jeho každodenného života. Sústredenie obhliadok do blokov jedným maklérom má zároveň pozitívny efekt na predaj, keďže záujemcovia cítia, že nehnuteľnosť je živá a je o ňu záujem.
autor: Martin Čapo
4. Asi najvýznamnejším rozdielom medzi exkluzívnym a neexkluzívnym predajom je však metóda predaja a z nej vyplývajúci možný výsledok. Kým neexkluzívny maklér má jediný cieľ a to, aby bol on ten, prostredníctvom koho majiteľ nehnuteľnosť predá (teda, aby predal ako prvý), exkluzívny maklér má za cieľ predať čo najlepšie. Neexkluzívny maklér aj za cenu možného poškodenia majiteľa prikladá veľkú váhu záujemcovi, ktorého prináša len preto, aby predaj nebol zrealizovaný iným maklérom. Exkluzívny maklér má čas na to, aby majiteľovi dal objektívny obraz o záujemcovi alebo záujemcoch majiteľovi.
Pri exkluzívnom predaji má predávajúci dokonalú informáciu o jeho vyjednávacej pozícii z jedného spoľahlivého zdroja a vie sa správne rozhodnúť, či má s daným záujemcom uzatvárať, či má poskytnúť zľavu alebo dokonca licitovať cenu smerom nahor. Žijeme v dynamickej dobe, kde sa všetko veľmi rýchlo mení a je na mieste byť opatrný, obzvlášť ak hovoríme o tak významnom obchode, ako je predaj nehnuteľnosti. Istá miera záväzku však vie byť k prospechu. Jeden vhodne vybraný a exkluzivitou motivovaný maklér určite vloží do predaja nehnuteľnosti viac ako tucet náhodne sa zúčastňujúcich neexkluzívnych maklérov.
Pani Weat Beatrice 14.12.2018 15:38
Reagovať na príspevok
Dobrý deň, pán pani,
Som pani Weat Beatrice, zákonný úverový veriteľ, dávam pôžičku veľmi vážnym ľuďom, ktorí potrebujú finančné pôžičky na podporu. Potrebujete úver, aby ste mohli svoje účty vymazať? Ak potrebujete pomoc urýchlene pripísať kredit? Máte nejaké finančné ťažkosti? Ste finančne stlačený? Potrebujete vianočnú pôžičku, potrebujete osobné a podnikateľské pôžičky na rôzne účely? Ste finančne nedostatočný a potrebujete kapitál (peniaze) na nasledujúce účely: investície, obracanie faktúr, nadobúdanie nových nehnuteľností. Kontaktujte nás priamo prostredníctvom weatbeatriceloanfirm000@gmail.com primeranej ponuky nezabezpečených úverov s nízkou úrokovou sadzbou vo výške 3% z maximálnej hodnoty záruk a poistenia.
dlžník INFORMÁCIE:
(1) Názov: ===
(2) Adresa: ===
(3) Pohlavie a vek: =====
(4) Zamestnanie: ==
(5) Krajina: ===
(6) Miesto: ===
(7) Stav: ===
kreditné informácie
(1) požadovaná suma: ====
(2) Trvanie úveru: ===
(3) Mesačný príjem: ===
(4) Mobile Sticky: ==
(5) na získanie kreditu: ===
Kontaktujte nás priamo: weatbeatriceloanfirm000@gmail.com
S pozdravom,
Vianočná ponuka úveru platí teraz?
Pani Weat Beatrice
Susan Benson 02.03.2019 06:29
Reagovať na príspevok
Dobrý deň, dámy a páni, Ste naliehavo potrebný podnikový úver, osobný úver alebo hypotekárny úver? Ak áno, odporučím kontaktovať Sunshine Financial Group prostredníctvom tejto e-mailovej adresy (sunshinefinancialgroupinc@gmail.com), aby ste získali úver
Sunshine Financial Group je komplexná spoločnosť poskytujúca finančné služby, ktorá vám pomôže zlepšiť dlhodobý finančný úspech. Naše prispôsobené programy sú navrhnuté tak, aby pomáhali pestovať, chrániť a šetriť vaše bohatstvo poskytovaním personalizovaných služieb a odborných znalostí.
Ak sa vám zdá, že je tak ťažké získať vlastné pôžičky od miestnych bánk alebo iných finančných inštitúcií, nemusíte sa starať viac, pretože sme pomohli mnohým jednotlivcom a organizáciám, ktoré čelili finančným ťažkostiam na celom svete. Keď žiadate so SFGI, žiadate s dôveryhodnou spoločnosťou, ktorá sa stará o vaše finančné potreby. Budete sa postarať o celý proces.
KĽÚČOVÉ VÝHODY;
- Použiť kedykoľvek a kdekoľvek.
- Prijímať hotovosť za menej ako 24 hodín
- požičať od 1000 EUR do 30 miliónov EUR
- Žiadne skryté poplatky.
- nízka úroková sadzba vo výške 3%
- Získate možnosť výberu dátumu splácania, a to týždenne, mesačne alebo ročne po dobu trvania 1-30 rokov.
- Ponúkame tak zabezpečené, ako aj nezabezpečené úvery
Ak potrebujete naliehavú pôžičku do 24 hodín, prosíme, napíšte na e-mail nižšie pre viac informácií
E-mail: (sunshine_fginc@outlook.com)
E-mail: (sunshinefinancialgroupinc@gmail.com)
WhatsApp: +447903159998
S pozdravom
Susan Benson
WINNIE DAYO [awinn49@yahoo.com] 06.04.2020 15:34
Reagovať na príspevok
Ak potrebujete korenie váš vzťah s viac lásky a romantiky ho kontaktovať prostredníctvom e-mailovú adresu: aoba5019@gmail.com a volať alebo WhatsApp na + 27740386124. Jedným z najlepších rozhodnutí, ktoré som kedy robil bol kontaktovať Dr Adeleke, aby mi pomohol dostať môj milenec späť, bol som život naplnený šťastím potom, čo som kontaktoval Dr Adeleke, pretože on nie len priviesť môj milenec späť ku mne tiež urobil našu lásku k sebe viac unikátne a vynikajúce.
MAY KIRK [makrik0023@hotmail.com] 06.04.2020 15:46
Reagovať na príspevok
Vďaka Dr ADELEKE pre podanie môj manžel sa mi! Som veľmi rád, že som nikdy neverím, že budem s mojím manželom znova. Môj priateľ mi povedal o Dr ADELEKE, takže som sa rozhodol skúsiť to a funguje to pred 48 hodín môj manžel mi volal a bol prosí ma odpustiť mu to bolo ako sen ku mne. Kontaktujte ho na Call/WhatsApp + 27740386124 alebo E-mail: aoba5019@gmail.com a ďakujem mi neskôr.
faye miller [fayemiller041@gmail.com] 23.04.2020 02:28
Reagovať na príspevokAhojte všetci, dnes som veľmi nadšený. Videl som komentáre od ľudí, ktorí už dostali pôžičku od Sabinhelps@gmail.com a potom som sa rozhodol prihlásiť sa na základe ich odporúčaní. Pred niekoľkými hodinami som potvrdil celkom 10 000 EUR, ktoré som požadoval z vlastného bankového účtu. Toto je skutočne skvelá správa a radím každému, kto potrebuje skutočnú pôžičku, aby mohol podať žiadosť prostredníctvom e-mailu: sabinhelps@gmail.com alebo čo je na čísle +79267494861.
