Ako predísť dražbe

 "Počet ľudí, ktorí majú problém so splácaním úverov, narastá. Aj keď väčšinou ide o spotrebné úvery, výnimkou nie sú ani hypotéky. Ak situáciu neriešite včas, vaša nehnuteľnosť sa môže dostať do dražby. Čo to znamená a ako tomuto scenáru predísť, o tom sa budeme rozprávať v dnešnej relácii Peňaženka. Mojimi hosťami dnes sú Eva Černá, banková ombudsmanka a Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti. Ja vás vítam v našom štúdiu. Príjemný večer."

 

Eva Černá, banková ombudsmanka: "Dobrý večer."

Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti: "Dobrý večer."

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Povedzme si teda na úvod, v akom prípade ide nehnuteľnosť do dražby? Aké podmienky musia byť splnené? Pán Krnčan."

Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti: "Nehnuteľnosť sa dostáva väčšinou do dražby v prípade, že je predmetom záložného práva.

 

To znamená, že na nej viazne záložné právo zabezpečujúce pohľadávku z úveru alebo pôžičky väčšinou poskytnutej bankou, ale samozrejme môže byť aj tento úver poskytnutý nebankovou spoločnosťou. A zároveň musí byť splnená podmienka, že táto pohľadávka sa stáva z dôvodu dlhodobého nesplácania splatnou. V takomto prípade záložný veriteľ je oprávnený navrhnúť výkon záložného práva predajom tohto zálohu niektorým zo spôsobov určených v občianskom zákonníku, konkrétne aj spôsobom predaja na dobrovoľnej dražbe."

 

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Pani Černá, čo to znamená pre bežného človeka, pre dlžníka, ktorý má problém so splácaním? Keď sa takáto nehnuteľnosť úspešne predá v dražbe, vyrieši to jeho problém, pokryje to tie záväzky, alebo nerieši to v priemere v praxi tú jeho situáciu?"

Eva Černá, banková ombudsmanka: "Ja si myslím, že vždy je to veľmi nepríjemná a ťaživá situácia pre každého klienta, ktorý sa dostáva do takejto naozaj neriešiteľnej situácie, že tou poslednou cestou je naozaj predaj jeho nehnuteľnosti, či už domu, bytu alebo akejkoľvek inej nehnuteľnosti. A najsmutnejšie na tom je to, keď musíte sa vzdať svojej nehnuteľnosti, musíte ju predať, lebo ste dlžný, nemáte iné možnosti splácania a nebodaj sa tá nehnuteľnosť predá tak, že vám nepokryje všetky tie dlhy, ktoré vlastne máte. V takom prípade je to naozaj veľmi nepríjemné, pretože človek stráca často krát aj svoju strechu nad hlavou, alebo nehnuteľnosť, ku ktorej mal nejaký vzťah, prípadne mu ostávajú dlhy, ktoré vlastne musí ešte nejakým spôsobom vyriešiť, ako ich pokryť. A to je naozaj najnepríjemnejšia situácia."

 

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Pán Krnčan, banky alebo celkovo finančné inštitúcie pokiaľ dôjde až k tejto hraničnej situácii, majú, keď to tak zjednodušíme, väčšinou na výber dve možnosti. Buď dražby, o ktorých sa dnes rozprávame, alebo exekúcie. Z pohľadu dlžníka, aký je medzi nimi rozdiel?"

 

Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti: "Základný rozdiel medzi vymožením tejto pohľadávky v exekučnom konaní a v takzvanom dražobnom konaní je v tom, že pri exekučnom konaní dlžník musí disponovať takzvaným exekučným titulom. Tým je väčšinou rozhodnutie súdu, platobný rozkaz alebo rozsudok, ktorý je právoplatný a vykonateľný, prípadne môže ísť aj o exekučný titul vo forme notárskej zápisnice. Pokiaľ veriteľ disponuje takýmto titulom, je oprávnený podať návrh na exekúciu ním vybranému exekútorovi. Exekútor následne v zmysle ustanovení exekučného poriadku smeruje k speňaženiu takejto nehnuteľnosti v exekučnej dražbe. Pri takzvaných dobrovoľných dražbách alebo verejných dražbách, nazvime to aj verejnými dražbami, veriteľ nepotrebuje nutne tento exekučný titul a môže priamo navrhnúť tento výkon záložného práva samozrejme za podmienky, že teda pohľadávka je splatná."

 

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Viete povedať, ktorá z týchto možností je menej bolestivá v praxi?"

Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti: "Ktorá je menej bolestivá? V konečnom dôsledku by sa dalo povedať, že bolestivé sú obidve rovnako. Tie rozdiely sú však hlavne v dĺžke toho konania. Pri exekúcii ide často krát o konanie, ktoré môže trvať aj niekoľko rokov. Exekútor je pomerne striktne viazaný určitými povinnosťami z exekučného poriadku, výkon záložného práva, predajom na dražbe, respektíve ten dražobný predaj je pomerne voľnejší. Je diametrálne kratší, v ideálnom prípade pokiaľ tá nehnuteľnosť je aspoň ako tak speňažiteľná, môže trvať rádovo pár mesiacov. Naozaj ideálny prípad predaja na dražbe je okolo a najčastejší teda ten čas je okolo troch mesiacov od zverenia tohto prípadu dražobníkovi."

 

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Povedzme si ale predsa, ako sa za každú cenu vyhnúť tejto situácii. Keď niekto príde o prácu, v niektorých regiónoch skutočne nie je ľahké nájsť si náhradu. Máte nejaké rady, ako je možné vyhnúť sa tomuto konečnému riešeniu?"

Eva Černá, banková ombudsmanka: "My sa snažíme vždy komunikovať s klientmi a vysvetľovať tie základné veci, že to najdôležitejšie je skutočne začať komunikáciu s bankou. Lebo tu vidím ten najväčší problém. Aj tá banka sa samozrejme inak pozerá na klienta, ktorý sa snaží s ňou od začiatku svojich problémov komunikovať, ako keď banka nejakým spôsobom musí naháňať, hľadať toho klienta, pátrať po ňom, posielať mu listy, ktoré v podstate on nepreberá. A teda najdôležitejšie, vždy viem, keď som už v probléme, alebo môj problém sa začína, alebo viem, že som stratil prácu, alebo sa tak bude diať, alebo nastávajú iné komplikované situácie v rodine, alebo u jednotlivca, tak to najdôležitejšie je naozaj včas sa rozhodnúť, teraz idem do svojej banky, začnem komunikovať.

 

A na Slovensku máme taký zlozvyk, že sa snažíme teda komunikovať najčastejšie normálne, že prídem na pobočku a chodím tam neustále a pýtam sa a chcel by som niečo vedieť, ale prax ukazuje, že tá písomná komunikácia je absolútne najdôležitejšia, pretože aj ku nám, keď prídu potom klienti, že chodil som do banky, chodil som tam niekoľko mesiacov a pani tam už nerobí a nikto o mne teraz nič nevie a vyzerám, že som tam vlastne vôbec nechodil, a že som sa nesnažil, tak jednoznačne preferujeme písomnú komunikáciu. Aj zmluva medzi bankou a klientom bola podpísaná písomne a tak si myslím, že aj takáto závažná záležitosť ako je napríklad požiadanie, upozornenie banky, že som v probléme a teda načínanie toho ďalšieho riešenia, či už banka ponúkne, alebo klient sa dožaduje zníženého splácania, alebo odkladu splátok, tak je mimoriadne dôležité robiť písomne.

 

Ale tiež je veľmi dôležité vedieť, a to by som veľmi rada povedala, že zníženia aj odklad splátok, aj akákoľvek iná ďalšia dohoda, na ktorej sa dohodne banka s klientom, je možná najmä vtedy, keď ten klient ku dňu toho jednania skutočne ešte nič nedlží. Že nie je v úverovom registri, že ešte stále sa naňho hľadá ako na klienta, ktorý si doposiaľ plnil tie svoje povinnosti. V takom prípade má každý klient skutočne vysoké šance dostať, či odklad splátok, alebo zníženie splátok, alebo proste prejsť na úplne inú dohodu."

 

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Realita je však ale taká, že nie vždy sa dá týmito krokmi zabrániť tomu konečnému riešeniu. Môžete teda povedať, ako funguje, ako vyzerá taká bežná dražba nehnuteľností v tých súvislostiach, ako sa dnes večer bavíme, ohľadne vyvolávacej ceny, ohľadne splatnosti potom?"

Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti: "Samozrejme. Ja by som však ešte rád doplnil pani Černú v tom, v tých spôsoboch. Pokiaľ už naozaj padne tá nehnuteľnosť do toho dražobného konania k tým možnostiam vyhnutia sa. Platí samozrejme zásada, že tá dražba je až tou poslednou alternatívou. V prvom rade je možné sa dražbe vyhnúť vyplatením celej tej pohľadávky, vrátane trov toho konania s tým spojeným.

 

Druhou možnosťou je určitá reštrukturalizácia toho úveru, čiže naskočenie na nejaký nový, možno trošku nevýhodnejší splátkový kalendár, ale predsa len splátkový kalendár. Ďalšou možnosťou je trebárs predaj tej nehnuteľnosti so súhlasom banky vo vlastne réžii, pokiaľ ten klient má pocit, že by v tom dražobnom konaní tá jeho nehnuteľnosť mohla byť nejakým spôsobom predaná za nižšiu sumu a že by tým mohol byť nejakým spôsobom ukrátený, tak má aj túto možnosť. Ešte by som podotkol možno taký jeden preventívny krok a to je už pri braní si toho úveru, tam je zásada naozaj detailné posúdenie tých vlastných možností do budúcnosti, tých svojich možností, či už platových, alebo nejakých vekových a tak, či teda ten klient je schopný ten úver, ktorý si berie, naozaj aj splácať a možno aj nenechať sa nahovoriť na nejakú dobre vyzerajúcu ponuku alebo každú ponuku, ktorá je nejakým spôsobom propagovaná veľmi pekne.

 

Čo sa týka toho procesu na dražbe, ak sa teda dostane tá nehnuteľnosť definitívne do tej dražby, pokiaľ záložný veriteľ, ktorým teda často krát je banka, disponuje splatnou pohľadávkou, tá pohľadávka je nesplácaná, je oprávnený navrhnúť výkon záložného práva formou predaja na dražbe. Nasleduje uzavretie zmluvy o vykonaní dražby s tým, že veriteľ si vyberie dražobníka v zásade podľa svojej vôle. Je to čisto na ňom. Dražobníkom je subjekt, ktorý má podnikateľské oprávnenie spočívajúce vo vykonávaní tohto dražobného procesu. Dražobník následne preberie takýto prípad a pokračuje smerom k speňaženiu tej nehnuteľnosti.

 

Prvými takými úkonmi, pokiaľ dám bokom nejakú snahu nadviazať komunikáciu s dlžníkom a presvedčiť ho na to, aby dražbe predišiel, čo sa teda dražobníci väčšinou snažia, je znalecké ohodnotenie tej nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť musí byť vždy ohodnotená znaleckým posudkom. Pokiaľ sa tento znalecký posudok spracuje, nasleduje spracovanie takzvaného oznámenia o dražbe, možno ľudovo trochu povedané dražobná vyhláška. Táto dražobná vyhláška alebo oznámenie o dražbe musí obsahovať všetky údaje týkajúce sa tej dražby. Toto oznámenie o dražbe následne dražobník zákonom stanoveným spôsobom musí zverejňovať, rozosielať určitému okruhu subjektov v určitých lehotách. V tomto oznámení o dražbe je okrem iného teda aj termín dražby. Keď tento termín dražby nastane, prichádza k samotnému otvoreniu dražby, na ktorom účastníci dražby môžu dávať svoje ponuky. Samozrejme najvyššia berie a pokiaľ je dražba úspešná a nehnuteľnosť je vydražená, končí sa odovzdaním tejto nehnuteľnosti novému vlastníkovi."

 

Daniel Horňák, moderátor TA3: "Vieme ale, že prax často býva iná a nie sú to ľahké situácie. Veľa ľudí sa snaží jednoducho buď znemožniť posúdenie nehnuteľnosti, alebo odmietajú odísť, lebo nemajú kam. Do akého momentu vy viete ešte človeku v takejto situácii pomôcť, čo sa dá robiť v tomto momente?"

 

Eva Černá, banková ombudsmanka: "Mali sme dokonca aj prípad, kedy 31. na Silvestra prišiel klient z východného Slovenska s prosbou, že 5. januára mu berú dom. Samozrejme v takom prípade už bankový ombudsman naozaj nevie, čo by mohol a ako by mohol pomôcť. Ale treba povedať, že než príde k vyhláseniu dražby, ten čas medzi bankou a celým týmto procesom po dražbu je obyčajne veľmi dlhý. A tam teda sa mnohí ešte snažia nájsť rôzne možnosti.

 

Či už oslovujú svojich blízkych a príbuzných, ktorí nie sú zaťažení nejakými negatívnymi záznamami v úverovom registri, aby si trebárs zobrali úver, ktorý oni potom splácajú. Alebo proste hľadajú rôzne možnosti, ako sa ešte tomu vyhnúť. Naozaj najdôležitejšie je od začiatku komunikovať s bankou. Mali sme pred dvoma rokmi veľmi zložitú krízu na Slovensku, v podstate aj teraz to nie je ľahké obdobie, a aj v tom období krízovom dokázali banky skutočne vymyslieť rôzne programy na to, aby ľudia preto, že stratili prácu, neprichádzali o svoje nehnuteľnosti. Takže naozaj to najdôležitejšie je komunikovať s bankou a pokiaľ ešte sa vec nepredáva, do dňa konania dražby, hovoríme aj my našim klientom, stále môžu zložiť prostriedky. Samozrejme je zložité ich nájsť, pretože tá nehnuteľnosť sa nachádza na dražbe práve preto, že ľudia už nezvládli ďalšie platenie.

 

Ale do tej chvíle, než sa majetok predá, stále majú niekoľko možností, o ktorých ale musia komunikovať s bankou a musia komunikovať, než nie sú dlžní."

Daniel Horňák, moderátor TA3

Späť na výpis